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토지개발
토지개발(土地開發，land development)은 토지의 활용도를 높이기 위하여 목적에 맞도록 정지, 구획, 관배수시설 등을 통하여 좋게함을 말한다.
목차
법률[편집]
- 제32조(토지개발사업 등의 범위)
- ① 법 제26조제1항에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 토지개발사업 등"이라 함은 다음 각호의 사업을 말한다. <개정 2003.6.30, 2003.11.29, 2008.2.29>
- 1. 주택법에 의한 주택건설사업
- 2. 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업
- 3. 산업입지및개발에관한법률에 의한 산업단지조성사업
- 4. 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업
- 5. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률에 의한 지역개발사업
- 6. 그 밖에 제1호 내지 제5호와 유사한 경우로서 국토해양부장관이 인정하는 토지개발사업
- ② 법 제26조제1항의 규정에 의한 토지의 이동신청은 그 신청대상지역이 환지를 수반하는 경우에는 제33조의 규정에 의한 사업완료신고로써 이에 갈음한다. 이 경우 사업완료신고서에 법 제26조제1항의 규정에 의한 토지의 이동신청에 갈음한다는 뜻을 기재하여야 한다.
- ③ 주택법의 규정에 의한 주택건설사업의 시행자가 파산 등의 이유로 토지의 이동신청을 할 수 없는 때에는 그 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 신청할 수 있다. <개정 2003.11.29>
토지개발과 부동산개발[편집]
부동산개발이란 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위 혹은 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위를 말한다.(부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률)
부동산개발은 당연히 자기를 위한 것도 포함하지만 부동산개발업법의 적용을 받는것은 타인에게 공급할 목적에 한하며, 또 건설업과 구별하기 위하여 시공 만을 담당하는 행위는 제외하고 있다.
부동산개발은 통상적으로 토지 위에 부착된 정착물로서의 개별 부동산 상품을 개발 분양 판매하는 활동을 지칭하므로, 토지보다는 그 위의 건축물을 위주로 한다. 대상물로 보면 아파트 등 주거용건물, 전문상가 등 상업용 건물, 공장 등 공업용 건축물과 복합레저타운 등 레저용 건축물 등 다양한 형태가 있다.
토지개발도 넓은 의미에서는 부동산개발의 일종이지만, 토지개발은 그 주안점을 건축물보다는 토지 자체의 변형과 지상의 단순한 건축물이나 공작물 등을 중심으로 하고 있다고 보면 된다.[1]
토지개발인허가의 개념과 특징[편집]
인허가의 대표적인 토지개발인허가에는 개발행위허가, 건축허가, 용도변경 허가, 농지 산지전용 벌채 개간 등 농림사업 관련 허가, 국공유지 불하 임대 등 관련 허가, 그린벨트나 녹지 공원 상수원보호구역 관련 허가, 토지보상 관련 인허가 등 방대한 토지개발 관련 인허가가 있다.
현행법상 토지개발인허가의 유형과 명칭에는 근거법에 따라 허가 신고와 등록이 대부분이지만, 인가 특허 승인검정 인정 등의 용어를 사용하기도 한다.
토지개발인허가는 국토의 보존과 개발을 대상으로 하기 때문에, 주무관청별로는 국토교통부, 농림축산식품부, 산림청, 해양수산부, 환경부, 산업자원부 등의 관할이 대부분이다.
토지개발인허가는 1회적인 행위허가를 원칙으로 한다.
영업인허가는 계속적인 사업을 인허가 대상으로 하며, 인허가 후에도 주무관청의 지속적인 관리 감독이 따르는 점에서 행위를 대상으로 1회적인 토지개발인허가와 구별된다.[1]
토지개발인허가의 법적성질[편집]
토지개발인허가는 신청에 의한 수익적행정저분이다.
- 첫째, 토지개발인허가는 신청에 의한 처분이다.
- 둘째, 토지개발인허가는 행정처분이다. '처분(處分)'이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부와 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다, 이에는 신청에 의한 처분과 직권처분 등이 있다.
- 셋째, 토지개발인허가는 수익적처분이다. 처분절차는 행정절차법에 규정된 핵심적인 절차로서, 행정절차법은 크게 신청에 의한 수익적 처분절차와 불이익처분(침익적행정처분)절차로 구별하고, 각각 공통사항과 성질에 따르는 별도의 규정을 두고 있다. 수익적처분과 불이익처분에 공통적인 사항으로는 처분기준의 설정․공표, 처분의 이유제시, 처분의 방식, 처분의 정정, 고지 등이 있다. 신청에 의한 수익적 처분과 관련하여서는 신청의 방식, 처리기간의 설정․공표를 규정하고 있으며, 불이익처분절차로 처분의 사전통지, 의견청취를 규정하고 있다.
- 넷째, 토지개발인허가는 법정민원이다. 토지개발인허가는 민원인의 신청-접수- 보완- 심사- 허가처분- 허가증의 교부 숭으로 진행된다. 심사 이전에 신청서 및 첨부서류의 보완 및 반려 등이 가능하고, 심사 후 거부처분을 할 수 있으며, 신청의 취하 또는 종결이 되기도 한다.
처분절차의 기본요소는 처리기간ㆍ처분기준의 설정공표, 사전통지, 의견청취, 이유제시로 이루워진다.[1]
토지개발인허가의 종류와 유형[편집]
토지를 효율적으로 이용하기 위하여는 건물을 짓는다던지 주차장을 조성한다던지 등의 개발과정을 거친다. 이러한 토지개발에서 가장 중요한 첫단계가 인허가를 받는 일이다.
토지개발은 인허가에서 출발한다.
토지개발인허가에는 다음과 같은 유형이 있다.
- ➀ 토지개발행위허가
- ➁ 토지리모델링(진입도로 지목변경 용도변경 토지분할)
- ➂ 건축허가 건축물용도변경
- ➃ 농지 산지 농림사업 인허가
- ➄ 공유지 불하 점사용허가
- ➅ 특수지역 개발인허가(그린벨트 녹지 공원 상수원)
- ➆ 사업인정[1]
소규모 토지개발 체크사항[편집]
최근에 소규모로 진행하는 토지개발사업이 널리 퍼지고 있다. 부동산 경기불황으로 대규모 개발사업과 토지거래가 부진한 상황에서, 땅을 보유한 지주들이 직접 소규모로 개발하여, 땅값을 회수하고, 수익까지 올리는 작업을 수행하는 것이다. 낙찰가가 올라 경매로 취득하는 토지의 양도차익이 줄어듦에 따라, 경락토지를 이용한 개발사업이나 분할매각도 많다.
인터넷과 토지전문교육이 활성화 되어, 전문지식이 보편화되고 지주의 수준이 높아진 것도 또 하나의 이유일 것이다. 일정한 수익을 확보하여, 불안한 퇴직 후 혹은 노후에 대비하려는 사회풍조에 기인한 것도 있다. 소규모로 할 수 있는 개발사업의 종류는 그리 다양하지는 않다. 도시지역에서는 대체로 작은 땅을 이용하여 원룸이나 근린생활시설을 짓고, 비도시지역에서는 주로 창고나 소형 전원주택단지를 개발하여 분양하는 것이다. 비도시 농촌지역에서는 오토캠핑장이나 야영장, 애견운동장, 산촌 까페 등이 유행이다.
입지 접근성과 주변환경[편집]
개발사업에서 가장 중요한 것은 사업지를 선정 구입하는 일이다. 사업지는 입지(立地)가 가장 중요하다. 입지를 잘 선정하는 일은 쉬운 일이 아니다. 좋은 입지를 고르기 위하여는 많은 공부와 노력, 현장답사 그리고 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 대상지의 접근성 그리고 주변환경도 매우 중요하다. 대략적인 행정구역을 정하고, 지역세분화(Segmentation, Zoning)를 한 다음, 필수적인 몇가지 사업지 적격조건에 맞는 땅을 찾아야 할 것이다. 자기가 보유하고 있는 땅이라면, 객관적인 입장에서 원하는 사업아이템에 적합한 입지인지를 냉정하게 검토해 보아야 한다.
진입도로와 땅 모양[편집]
몇 개의 대상지가 떠오른다면, 우선 지도와 지적도, 토지이용규제확인서를 본 다음 대략적인 땅값을 알아 볼 일이다. 지적도에서는 제일 먼저 진입도로의 유무와 지적상 도로의 폭, 현황도로 상태, 그리고 그 도로의 소유자(공용도로인지 사유도로인지?)를 볼 것이다. 진입도로의 폭도 중요하다. 진입도로는 건축허가의 필수요건이므로 가장 먼저 짚어야 할 사항이다. 다음에 땅모양이나 향(向)도 검토해야 할 것이다. 이 과정에서 현장답사는 필수적이다. 토지의 먼 장래와 전망도 입지에서 출발한다.
개발가능성 조사[편집]
아무리 조건이 좋고 마음에 들어도, 그 땅에 건축허가 등 개발인허가가 나지 않는다면 헛일이다. 몇 개의 사업후보지는 구체적으로 사업인허가가 나올 수 있는지를 사전 검토한다. 이 과정에서 그 지역의 경험많은 토지중개업소 혹은 토목측량설계사무소의 상담이 필요한 경우가 많다. 토지개발인허가를 전문으로 하는 행정사나 토지컨설턴트의 전문적인 컨설팅은 비용과 시간을 절약하는데 아주 유용하다.
간혹 시청(군청)이나 구청 담당공무원에게 직접 문의하기도 하는데, 대개는 일단 서류를 갖추어 신청해보라는 원칙적인 답변에 그치는 경우가 많아, 별로 도움이 되지 않을 수도 있다. 개발가능성의 검토에는 관련 토지법규와 그 지역의 조례를 잘 보아야 할 것이다.
일단 사업후보지로 선정되었다면 사업성을 검토해 볼 일이다. 해당 토지를 이용한 사업의 개발주체, 사업아이템, 인허가 법규 제한과 세금 부담금, 토지구입비, 개발규모와 시설배치, 사업개시시기와 사업추진 일정, 자금조달방법과 개발비용, 마켓팅 전략 등의 간이 사업계획서를 개략 작성하여 사업성을 검토해 본다.
원름이나 소규모 전원주택단지인 경우 가장 중요한 것은 사업에 소요되는 투자비와 개발비용 그리고 분양성이다. 그 중에서도 가장 중요한 것은 아마도 분양가능성일 것이다. 분양성이란 매각 혹은 임대가 대부분이겠지만, 오토캠핑장 등과 같은 것은 요금수준과 내방고객수 및 월간 예상매출로 볼 수도 있다. 이런 모든 것을 간략한 사업계획으로 작성하여 사업타당성을 검토하는 것으로 소규모 개발사업의 첫 단계가 마무리된다.[2]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 1.2 1.3 가야컨설팅, 〈토지개발인허가의 종류와 유형〉, 《네이버 블로그》, 2021-04-30
- ↑ 가야컨설팅, 〈소규모 토지개발사업의 첫 단계〉, 《네이버 블로그》, 2022-03-28
참고자료[편집]
- 〈토지개발〉, 《농업용어사전: 농촌진흥청》
- 〈제32조 (토지개발사업 등의 범위)〉, 《대한민국법원종합법률정보》
- 가야컨설팅, 〈토지개발인허가의 종류와 유형〉, 《네이버 블로그》, 2021-04-30
- 가야컨설팅, 〈소규모 토지개발사업의 첫 단계〉, 《네이버 블로그》, 2022-03-28
같이 보기[편집]
