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평가식
평가식은 토지구획 정리 사업의 환지설계 시에 정리 후의 택지 평가액 총계를 정리 전 평가액에 비례시켜서 분배하고, 그에 상응하는 환지 면적을 계산하는 법이다.
환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다.
개요[편집]
환지설계는 종전의 토지와 도시개발사업으로 조성된 토지(조성토지)인 환지에 대하여 평가액을 균형 있게 산정하여 종전의 토지와 환지의 위치, 형태, 면적 등을 정한 것을 말한다.
여기에서 환지계획기준이 되는 종전 토지면적을 '기준면적'이라고 하는데, 실제 토지면적과 공부상 토지면적이 상이할 경우 그 권리내역과 관련한 분쟁이 빈발하여, 실무상 정과ㆍ규약ㆍ시행규정 등에 기준면적은 통상 토지대장이나 임야대장상의 면적으로 정한다는 내용을 기재해 두는 것이 일반적이다. 한편, 기준면적과 구별하여야 할 개념으로 '권리면적'이 있는데 이는 환지계획에 따라 종전 토지면적에서 부담면적(토지부담률)을 공제한 면적을 말한다.
환지계획을 정하는 방법에는 '평가식', '면적식' 및 '절충식' 등 3가지 방법이 있다.
"평가식"이란 토지의 가격을 위주로 환지계획을 정하는 것을 말한다. 즉 도시개발사업시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법이다. 이에 의하면, 정리 전ㆍ후 토지에 대한 전 필지를 평가하여 산출된 정리 전ㆍ후 총 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체토지에 등분배하여 공평하게 가산시킨 후, 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치의 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다. 이에 따라 제자리환지의 원칙을 준수하면서 정지 전ㆍ후 토지가격에 따라 적정한 위치에 환지가 지정되게 된다.
이러한 평가식은 토지 가치에 따라 감보율이 결정되므로 이동환지(비환지)에 대한 불만을 잠재울 수 있고 환지 위치에 대한 토지 소유자의 선택에 신축성이 있으며, 계획적인 환지설계가 가능하다는 장점이 있으나, 계산의 번잡으로 환지계산에 많은 시간이 소요된다는 단점이 있다. 흔히 기존 시가지 또는 취락지와 농경지 등이 혼합된 지구에서의 도시개발사업에 이용된다. 구체적인 산정방식고 가격평가시점은 도시개발업무지침 제4편 제1항(4-1-4)에 자세히 나와 있다.
면적식은 정리후 택지의 접면도로 폭원에 따라 받는 이익에 차이가 발생한다는 논리에서 종전 토지의 지적 및 위치를 기준으로 환지하는 방식을 말한다.
절충식은 면적식과 평가식을 혼합한 형태의 환지방식이다. 이중 가장 합리적인 방식이 평가식이며 최근에 가장 많이 사용되고 있다.
면적식과 평가식의 차이점[편집]
면적식과 평가식의 가장 큰 차이점은 감보율의 적용에 있다. 면적식은 환지계획을 정함에 있어 면적을 기준으로 하여 정하는 것으로 정리 전 토지의 이용상황, 지목 등을 감안하여 여러 등급으로 분류하여 급지별로 차등감보를 하게 된다. 평가식이란 환지계획을 정함에 있어 토지의 가격을 위주로 정하는 것으로 정리전후 토지 가격에 의하여 산정된 개발이익(비례율)을 전체 토지에 균등하게 분배하여 가산시킨 후 가산된 토지가액에 따라 적정한 위치에 환지 지정되므로 환지 위치에 가액에 따라 다양한 감보율이 적용된다.
평가식은 토지의 정리전·후 토지평가를 통해 지가비례에 따라 환지를 교부하는 방식이다.
절충식은 면적식과 평가식을 혼합한 형태의 환지방식이다. 이중 가장 합리적인 방식이 평가식이며 최근에 가장 많이 사용되고 있다.
평가식에 따른 환지 예정지지정처분의 위법성 판단기준[편집]
- 한편, 평가식에 따른 환지 예정지지지정처분의 위법성 판단기준이 문제되는데, 평가주의의 경우 토지의 평가액을 기준으로 원칙적으로 비환지를 하게 되므로 급지별 감보율 및 연도부담율 등을 정하고 원칙적으로 제자리환지를 하게 되는 면적주의에서 주요한 기준으로 작용하는 감보율이 평가주의에서는 상대적으로 덜 중요하다고 할 수 있다. 즉, 종전 토지의 평가액은 일정하나 비환지되는 토지의 위치 및 면적이 어떠한가에 따라 감보율이 달라지기 때문이다.
- 또한, 시행자가 지가공시법에 의한 감정평가업자에 의하여 평가하지 않았다거나, 토지평가협의회의 심의를 거치지 아니하였다면, 그에 따른 환지예정지지정이 위법하다(절차적 위법)고 볼 수 있으나, 위아 같은 절차를 거쳤을 경우에는 만일 감정평가업자의 감정평가가 위법하다고 하더라도 그로써 바로 환지 예정지지정이 위법하게 되는 것은 아니다. 즉 토지수용에 따른 손실보상의 경우 감정평가의 위법은 바로 손실보상금과 직결되므로 감정평가의 위법이 곧 수용재결이나 이의재결의 위법으로 연결될 수 있지만, 환지 예정지지정의 경우 종전 토지와 환지 예정지의 상관관계가 여타 다른 토지들에 비하여 현저히 불리하여 금전보상으로도 보정이 어려운 경우라야 하기 때문이다. 말하자면, 종전 토지 또는 환지 예정지에 대한 어느 한쪽 도는 모두에 대한 감정평가가 위법하다 하더라도 여타 토지들에 대한 감정평가 역시 위법하여 결국 적법한 감정평가에 의하더라도 모두 균형을 유지하였다면 환지 예정지지정이 위법한 것이 아니라 할 것이다. 따라서 평가주의에 의한 환지 예정지지정에 있어 그 지정처분이 위법하게 되려면 당해 종전 토지의 가치와 환지 예정지와의 차액이 여타 다른 토지와 그 환지 예정지와의 가치의 차액에 비하여 상당한 범위를 벗어날 정도로 많아 불리하여야만 할 것이다.
- 여기에서 지방자치단체가 토지구획정리사업의 시행을 위한 환지계획을 수립함에 있어 평가식 환지방식을 채택한 경우, 단순 감보율의 비교만으로 환지 예정지지정처분의 위법성을 판단하는 기준으로 삼을 수 있는지 여부가 문제되는데 대법원은 "도시계획상 용도지역이 같은지 여부는 토지의 자연적ㆍ사회적 조건의 동일 또는 유사성 여부를 판단하는 중요한 요소의 하나이므로, 도시계획구역 내에 있는 지가산정 대상토지에 대하여 용도지역이 같은 일반주거지역 내에서 비교표준지를 산정함이 상당하나, 반드시 당해 토지와 용도지역이 같은 토지만을 표준지로 삼아야 한다든가 용도지역이 같은 표준지는 다른 요소를 고려함이 없이 용도지역이 다른 표준지에 우선하여 그 표준지로 선정하여야 하는 것은 아니며, 평가대상토지 주위에 달리 적절한 표준지가 없는 이상, 표준지가 수용대상토지와 상당히 떨어져 있다는 것만으로는 그 표준지 선정이 위법하다고 할 수 없다."라고 판단한 다음, "지방자치단체가 토지구획정리사업의 시행을 위한 환지계획을 수립함에 있어 평가식 환지방식을 채택한 경우, 면적식 환지방식과 달리 종전 토지의 평가액이 동일하다 하더라도 비환지되는 위치ㆍ면적 등에 따라 감보율이 달라질 수 있는 이상, 단순 감보율의 비교만으로 환지 예정지지정처분의 위법성을 판단하는 기준으로 삼을 수 없다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두5982판결)"라고 판단하였다.
관련 용어[편집]
- 비환지(飛換地) : 제자리 환지 원칙에서 벗어나, 공공시설 부지와 체비지 등 보류지 환지계획을 통해 종전 토지가 아닌 다른 곳으로 환지하는 것을 비환지 방식이라고 한다. 이러한 방식은 일반적인 환지 기준에서는 금지되지만, 공공시설 설치 등을 위해 불가피한 경우에는 가능하다.
- 보류지(保留地)와 체비지(替費地) : 보류지는 환지방식에 대하여 조성되는 토지 가운데 일반환지 대상이 되는 토지 이외의 토지를 의미한다. 즉, 공공시설용지 및 지역 주민 생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말하고 있다. 체비지는 사업수행에 필요한 비용, 경비등을 충당하기 위해 사업시행자가 환지 계획으로 확보하여 처분하는 토지를 의미한다. 보류지 중에서 공동시설 설치등을 위해 매각처분을 할 수 있는 체비지는 규약과 정관, 시행규정과 실시계획에 정하는 목적과 방법에 따라 합리적인 처분과 관리가 이루어진다.
- 권리면적(權利面積)과 환지면적(換地面積) : 환지 개발 방식에서는 권리면적과 환지면적이라는 두 가지 면적이 존재한다. 권리면적은 종전 토지의 소유면적에 기반하여 환지 계획에서 결정한 감보면적을 공제한 나머지 면적을 의미한다. 이는 환지 이후에도 토지 소유자가 보유할 수 있는 권리에 해당하는 면적이다. 환지면적은 종전토지에서 감보면적, 즉 감보율을 제외한 이후 실제로 환지할 수 있는 면적을 의미한다.
- 환지청산(換地淸算) : 환지계획에서 결정된 권리면적과 확정된 환지면적 간의 차이에 대한 평가액을 산정하여 청산 절차를 거치는데, 권리면적에 비해 환지면적이 증가한 '증환지'의 경우에는 평가액을 징수하고, 권리면적에 비해 환지면적이 감소한 '감환지'의 경우에는 평가액을 교부한다.
- 비례율(比例率) : 환지개발이익 분배 개념 중 하나인 이익율이다. 비례율은 토지 정리 이후에 토지평가액에서 사업비를 제외한 나머지 금액을 정리 이전 환지 대상토지 평가액의 비율로 나눈 값으로, 종전 토지의 환지에 따른 권리면적의 가치 상승율을 의미한다. 다시 말해, 이익율은 환지로 인해 토지의 가치가 얼마나 상승했는지를 나타내는 지표디다.
- 감보율(減步率) : 종전토지면적에서 환지면적이 감소하며 면적이 감소되는 비율이다. 이는 사업지구 내 토지소유자들은 환지로 인한 수익을 사업비용 혹은 공공시설 설치를 위한 보류지 등으로 부담해야 하기 때문에 발생한다.
참고자료[편집]
- 〈평가식 환지 계산법〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 김명식 변호사, 〈<도시개발사업> 환지설계 중 평가식에 의한 환지계획〉, 《네이버 블로그》, 2016-12-12
- 김도균 변호사, 〈평가식 환지방식의 도시개발사업 및 환지예정지지정처 분의 위법성 판단기준〉, 《법무법인정의》, 2023-03-08
- zipmox111, 〈도시개발사업 환지방식 환지계획〉, 《티스토리》, 2021-08-26
- 〈토지정보 이것만은 알아둡시다 환지개발 감보는〉, 《전북일보》, 2004-12-17
- 푸른도시, 〈도시개발법 - 환지방식의 종류〉, 《네이버 블로그》, 2017-12-04
같이 보기[편집]
