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후분양
후분양(後分讓)은 건물을 모두 짓고 난 후에 나누어 파는 일을 말한다.
개요[편집]
후분양이란 아파트를 완공하거나 어느 정도 골조가 완성된 상태에서 분양하는 제도이다. 후분양제도란 말 그대로 아파트를 다 지어놓은 상태에서 아파트를 보고 계약을 하는 것이다. 후분양제도의 가장 큰 장점은 이미 지어진 아파트를 보고 결정을 하는 것이기 때문에 하자 부분 등을 꼼꼼히 확인할 수 있고, 무엇보다도 분양가의 투명성을 제고할 수 있다는 장점이 있다. 선분양으로 인한 입주자들의 피해가 자주 생기면서 후분양제 도입 시도는 과거에 여러 번 있었다.
후분양은 분양 공정률을 높여 모든 공공부문 아파트는 80% 공사가 진행된 뒤 분양한다는 내용이었다. 하지만 2006년 말 경기침체를 이유로 1년 유예되고 2008년 이명박 정부에서 폐기됐지만, 건설사의 잇따른 부실시공 문제로 쟁점이 되면서 다시 후분양의 목소리가 커지고 있다. 선분양제는 많은 폐해를 남겼으며 아파트를 샀지만 뒤늦게 하자를 발견해도 울며 겨자 먹기로 잔금을 내고 입주할 수밖에 없도록 만들었고 시세차익을 노린 투자자들이 뛰어들면서 투기 바람도 불었다. 견본 주택이 아닌 실제 아파트를 볼 수 있는 후분양이 부실시공 위험이 적다는 장점이 있다. 지만 건설사는 공사비를 직접 조달해야 하므로 자금력이 있는 대형건설사가 시장을 과점할 수가 있다. 소비자는 아파트가 거의 다 지어진 상태에서 분양받기 때문에 목돈을 바로 준비해야 하는 부담이 있다. [1][2]
후분양제도는 건물의 공정률이 90% 이상 진행된 상태에서 부동산 물량을 공급하고, 입주시키는 제도이다. 미국에서는 주거용 부동산에, 일본에서는 주거용 부동산과 상업용 부동산 모두에 후분양제도를 선택적으로 도입하고 있으나 선분양 물량이 압도적으로 많다. 유럽연합에서는 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 우선적용되기는 하지만, 건설사 특성에 따라 다르다. 물론 상업용 부동산은 PF를 껴야하기 때문에 선분양이 많다. 대한민국은 앞선 사례와 정 반대로 상업용 부동산이 PF를 끼고 공사를 한 뒤에 후분양을 많이 한다. 동북아무역타워나 롯데월드타워, 판교신도시 알파돔시티 등만 봐도 수조 원짜리 PF를 미리 조달해서 공사를 한 뒤에 상업용 부동산(오피스, 호텔 등) 분양에 나선다.
대한민국에서 후분양제 도입은 2004년부터 공공 부문이 공급하는 경우에 한해 후분양 시범사업을 우선 시행하고 2007년부터 단계적으로 후분양제를 의무화하겠다고 했지만, 미국발 경제위기 등을 이유로 2008년 도입 계획이 폐지됐다가 2010년부터 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 일부 도입되어 지역조합아파트의 형태 또는 순수 후분양 물량으로 강원도 속초시, 충청북도 청주시, 경기도 파주시 등에 일부 지어졌다. 하지만 대한민국에서는 확산되기 어려운 형태인 것이, 일단 단지들이 크고, 리츠나 펀드들의 발달이 미약해서 건설사들이 자본조달을 하기 어렵기 때문이다.
후분양제도가 잘 되려면 건설사들이 자본을 손쉽게 조달할 수 있도록 자본시장이 발달해야 한다. 특히 펀드나 리츠, 채권시장, 마지막으로 유상증자가 쉬워지는 주식시장 등. 공정률이 90%까지 진행되는 동안 100% 미분양으로 건설사가 자본을 감당해야 하니까, 자본조달이 어려워지게 되면 후분양제도를 할 수가 없다.
미국, 일본, 유럽연합 등은 일찍이 부동산 펀드(리츠와는 다름)나 리츠, 채권시장이 발달해 있어서 주거용 부동산에 후분양제도가 정착할 수 있었지만, 한국은 건설사들이 주식시장 상장도 쉽지 않고 신용등급도 좋게 나오지 못해 은행이나 증권사에서 PF라는 이름으로 대출을 받아서 하는터라 주거용 부동산에 후분양제도가 확산되지 못하고 있다. 상업용 부동산은 프로젝트를 수십 개씩 동시에 하지는 않기 때문에 리츠나 펀드로 조달이 되지만, 주거용 부동산은 한국에서 수백~수천 세대 대단지를 수십곳에 동시에 짓게 되니까 자본조달이 안 되는 것이다.[3]
분양[편집]
분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.[3][4]
아파트 분양[편집]
분양이란 개념은 건물 또는 토지(땅) 등 부동산을 다수인에게 매도(값을 받고 소유권을 넘김)하거나 임대(값을 받고 빌려줌) 하는것을 의미한다. 아파트 분양은 분양행위 대상이 아파트이며 아파트는 '공동주택'에 속한다. 공동주택은 하나의 건물 안에서 벽, 복도, 계단 등의 일부나 전부를 공동으로 사용하고 독립된 주거공간에서 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 아파트를 분양받게 된다면 '구분소유권'을 취득할 수 있으며 구분소유권은 하나의 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미한다. 아파트 분양 과정은 입주자모집을 알리고 우선순위를 결정하는 기준을 적용후 당첨자를 선정하고 발표한다. 이러한 과정이 생긴 이유는 부동산은 수요에 비해 공급이 제한될 수 밖에 없다. 내일 당장지어서 분양할수있는것도 아니고, 지역마다 한계가 있고, 수요와 공급이 비례하지 않기 때문에 이 과정들을 거쳐가게 된다. 아파트 분양 과정을 걸쳐 분양받게 될 사람은 '분양권' 을 취득하게 '구분소유권' 이랑은 다른 개념으로 입주자로 선정되어 아파트에 입주 할수 있는 권리를 얻는다.
아파트 분양 종류
아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.
- 공공분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적사업이 부동산을 분양하는 것을 말한다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급하며 전용면적 85㎡ 이하의 규모 국민주택 중 하나에 건설 공급을 한다. 보금자리 주택이 바로 공공분양이며 공공분양주택을 분양받으려면 청약저축에 가입하여 청약신청자격이 있어야 한다. 또한, 주택공급규칙에 정해 놓은 입주자선정 방법에따라 입주자를 선정한다.
- 일반분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사, 지방공사 이외의 사업이 건설하여 공급하는것을 말한다. 청약저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 가질 수 있지만 가점제가 있기때문에 가점이 높아야 당첨이 유리하다.
- 특별분양 : 입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고있지 않은 세대주)로서 입주자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별분양 받을 수 있는 제도이다. 여기에 국가유공자, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있다.[5]
선분양과 후분양 차이점[편집]
선분양[편집]
대한민국 아파트의 대부분은 선분양이라고 해도 무리는 없을 것이다. 선분양이란 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 이용하여 주택을 건설하도록 한 제도이다. 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감시켜 주는 것으로 주택건설자금을 쉽게 확보하여 주택공급을 원활하게 할 수 있게 하는 제도로써 1970~1980년대에 주택 대량공급 정책의 대안으로 채택하여 허용한 제도이다. 선분양이란 말 그대로 주택(이하 아파트로 하겠습니다)이 지어지기도 전에 입주할 사람들을 모집하여 입주할 사람들에게 계약금, 중도금을 받아 아파트를 짓는 방식이다. 대부분 아파트가 선분양 방식으로 지어졌고, 지금도 지어지고 있다. 선분양의 장점으로는 후분양 대비 분양 시 초기 자금이 많지 않다는 것이다. 즉, 계약금과 중도금을 아파트가 지어지기 전 분할로 납부를 하므로 입주할 사람들은 미리미리 준비하여 조금씩 납부를 하면 된다는 것이다.
아파트를 짓는 건설사 입장에서는 입주자들에게 받은 계약금과 중도금으로 공사대금을 확보할 수 있으므로 사업을 진행할 때 좀 더 수월하게 공사를 진행할 수 있다 보니, 주택공급이 원활하게 할 수 있다는 장점이 있다. 선분양을 공급자 중심의 주택공급제도라고 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 선분양제도의 단점이라면 이미 완성된 아파트를 보고 결정을 하는 것이 아니라 모델하우스나 홍보관 같은 상태의 모습을 보고 계약을 하는 것이기 때문에 아파트가 완성된 후 모델하우스에서 보았던 모습과는 일부분이 다를 수 있다는 것이다. 또한, 만약 건설사가 부도가 날 때 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있는 것이다. 이러한 단점 그 때문에 선분양하는 아파트를 선택할 때는 시공사를 잘 따져보아야 하며 우리가 흔히 알고 있는 1군 건설사인 삼성, 현대, 대우 등과 같이 재정이 튼튼한 회사인지를 확인하는 것이 좋다.
후분양[편집]
후분양이란 일정 수준 이상 주택 건설공사가 진행된 뒤 소비자가 지어진 집을 직접 확인하고 분양을 받는 제도로 시공 전에 계약금과 중도금을 납부한 후 입주 때 잔금을 치르는 선분양제도와 달리 건설업체의 부도 위험으로부터 수요자를 보호할 수 있고 공사비를 비교적 정확하게 산출할 수 있어 분양가를 적정선에서 정할 수 있는 제도이다. 즉, 후분양제도란 말 그대로 아파트를 다 지어놓은 상태에서 아파트를 보고 계약을 하는 것이다. 후분양제도의 가장 큰 장점은 이미 지어진 아파트를 보고 결정을 하는 것이기 때문에 하자 부분 등을 꼼꼼히 확인할 수 있고, 무엇보다도 분양가의 투명성을 높일 수 있다는 장점이 있다. 후분양제도의 단점은 건설사의 자본으로 아파트를 지어야 하므로 건설사의 금융비용에 대한 이자 등이 분양가에 반영되는 경우가 많아 선분양보다 상대적으로 분양가가 높고, 입주자로서는 선분양과 달리 한 번에 계약금+중도금+잔금 등 한 번에 많은 돈을 지급해야 하므로 부담을 느낄 수 있는 단점이 있다.
정리하면 선분양은 아파트를 짓기 전에 분양하는 것이고, 후분양은 아파트를 지어놓고 분양을 하는 것이며 그에 따라 계약금, 중도금, 잔금의 납부 시기도 차이가 날 수밖에 없는 것이 사실이다. 주변에서 보시면 대부분 선분양이 압도적으로 많을 것이지만 간혹 후분양도 있으므로 알아두면 좋다.[6]
선분양과 후분양의 장단점[편집]
선분양 제도의 장점
- 자금조달의 원활화로 인해 주택공급이 활성화되고 분양가가 낮아진다.
- 계약금, 중도금 잔금에 대해 분할납부가 가능하여 한번에 큰 목돈이 들어가지 않는다.
선분양 제도의 단점
- 모델하우스만 보고 분양받았다가 부실시공에 당할 우려가 있다.
- 실제로 입주하기까지 시간이 오래 걸린다.
- 투기과열로 인한 위험성이 있다.
선분양 제도는 건설사 입장에서 자금조달도 유리하고 부실시공이라 해도 이미 돈은 돈대로 다 받은 상황이니 건설사에는 유리하고 입주자에겐 불리한 제도라고 볼 수 있다.
후분양 제도의 장점
- 완공된 집을 볼수있기때문에 부실시공의 위험을 피할수 있다.
- 분양가 전매같은 투기수요가 줄어든다.
- 건설사의 자금조달이 원활하다는 뜻이므로 건설사 부도에 대한 위험이 적다.
후분양 제도의 단점
- 분양대금을 한번에 내야하므로 큰 목돈이 지출된다.
- 건설사는 미분양에 대한 위험부담으로 주택공급이 감소한다.
- 건설기간에 대한 대출이자도 분양가에 포함되므로 분양가가 높아진다.
후분양 제도는 입주하고자 하는 사람이 목돈의 여유만 있다면 좋은 제도로 볼 수 있지만, 건설업계 측면에선 자금조달이 어려운 중소 건설사는 살아남기 힘든 제도이다. 대형건설사도 위험부담을 안고 후분양을 하기는 쉽지 않을 것이다. 따라서 후분양제도는 건설사에게는 불리하고 입주자에겐 유리한 제도로 볼 수 있다.[7]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ -베짱이-, 〈아파트 선분양 후분양 이유 및 장단점〉, 《꿀팁 저장 창고》, 2022-08-08
- ↑ 지우파파, 〈아파트 선분양 VS 후분양 차이점〉, 《네이버 블로그》, 2019-09-16
- ↑ 3.0 3.1 〈분양〉, 《나무위키》
- ↑ 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- ↑ sunnyfunny, 〈선분양과 후분양이란 무엇이며, 차이점과 장단점에 대하여 (써니퍼니의 부동산 이야기)〉, 《티스토리》, 2022-09-26
- ↑ 정권이 내, 〈선분양제도 / 후분양제도 개념과 장단점〉, 《KSR의 저장소》, 2021-06-18
참고자료[편집]
- 〈후분양〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양〉, 《나무위키》
- 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- -베짱이-, 〈아파트 선분양 후분양 이유 및 장단점〉, 《꿀팁 저장 창고》, 2022-08-08
- 지우파파, 〈아파트 선분양 VS 후분양 차이점〉, 《네이버 블로그》, 2019-09-16
- 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- sunnyfunny, 〈선분양과 후분양이란 무엇이며, 차이점과 장단점에 대하여 (써니퍼니의 부동산 이야기)〉, 《티스토리》, 2022-09-26
- 정권이 내, 〈선분양제도 / 후분양제도 개념과 장단점〉, 《KSR의 저장소》, 2021-06-18
같이 보기[편집]
