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1가구 1주택
1가구 1주택(一家口一住宅)은 정부가 주택정책의 목표로 삼고 있는 하나의 지표로 1가구당 1호의 주택을 공급한다는 것을 의미한다. 1세대 1주택(一世帶一住宅)이라고도 한다.
개요[편집]
거주자의 1가구 1주택과 그에 부수되는 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세한다. 이때 1가구 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 주택을 말한다. 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가구주와 그 가족으로 구성된 1가구가 한국 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다. 지방세법 시행령에서는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유해도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유해도 주택을 소유하는 것으로 본다. 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 경우에는 지분이 가장 큰 상속인 중 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 많은 사람의 순서로 그 주택의 소유자를 판정한다. 또한, 주택에 부수되는 토지로서 도시지역 안의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내의 토지를 포함한다.
다만, 임대주택법에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우이거나 기타 부득이한 사 정이 있는 경우에는 보유 기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. 또한, 상속이나 결혼 등에 의해 2주택을 소유하게 된 경우에 일시적 1가구 1주택으로 보는 특례규정이 있다. 1가구 1주택 비과세란 2년 이상 보유한 1가구 1주택이 일부 지분을 매각하더라도 양도소득세를 물지 않는 제도다. 이혼이나 공매, 경매 등 부득이한 사유로 일부 지분을 양도하는 경우 뿐만 아니라 타인에게 자발적으로 매각할 경우에도 해당된다. 단독주택은 △주택의 일부 △주택과 부수토지의 일부를 동시에 양도할 경우 비과세되나, 부수 토지의 일부만 양도할 경우에는 제외된다. 아파트·연립주택·다세대주택 등 공동주택의 경우에도 마찬가지로 적용되나 다가구주택은 전체 지분을 일괄해서 양도할 때만 비과세 되고 일부 지분 양도는 과세된다. 또 주택의 일부라도 주거할 수 있는 공간을 분할해서 매각할 경우에는 지금처럼 과세된다.[1][2][3]
세법상 1가구 1주택[편집]
'1가구 1주택(1세대 1주택)' 비과세는 1975년 양도소득세제의 도입과 더불어 시행됐을 만큼 양도소득세제와 그 역사를 같이 한다. 양도소득세제에 있어서 '1가구(1세대)'는 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족을 의미한다. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 소득이 일정 수준 이상으로 주택이나 토지를 관리·유지하면서 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 경우에는 배우자가 없더라도 1세대로 인정된다. '주택'이란 주거용으로 사용하는 건물과 이에 부수되는 건물 정착면적의 5배 이내의 토지를 말한다. 한편 종합부동산세법상 '1세대 1주택자'란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 의미한다. 종합부동산세에 있어서 주택수 계산은 원칙적으로 재산세 과세유형에 따른다. 따라서, 종합부동산세 세율적용 시 주택 수는 납세자별로 전국에 소유하는 재산세 과세대상 주택을 합한 개수이며, 주택의 일부 지분만 보유한 경우에도 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 세율적용 시 주택수를 계산한다.
1세대 1주택이라는 개념은 지방세법상 취득세에서도 쓰이고 있다. 투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%의 세율이 적용된다. 다주택자가 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여한 경우 취득세율이 3.5%가 아니라 12%를 내야 한다. 1세대는 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매)으로 구성된 세대를 뜻한다. 배우자와 30세 미만 자녀는 주택을 취득하는 자와 세대를 분리해 거주해도 같은 세대로 본다. 다만 30세 미만 자녀라도 일정한 소득(국민기초생활 보장법상 중위소득의 40% 이상)이 있고 분가해 사는 경우에는 별도 세대로 볼 수 있도록 예외규정을 두고 있다.
세법상 1세대 구성원으로서 법률혼 배우자
세법상 '1세대 1주택'이라 할 때 1세대 구성원으로서 '배우자'를 어떻게 파악해야 하는지 여부에 따르면 한국 민법상 혼인은 가족관계 등록법에 정한 바에 따라 신고함으로써 그 효력이 생긴다(민법 812조). 남녀가 사실상 부부로서 혼인생활을 하고 있지만 혼인신고를 하지 아니한 경우를 사실혼이라고 하는 데, 사회보장법 분야에서는 더러 사실혼도 법률적으로 보장받는 경우도 있지만, 세법 특히 양도소득세 비과세요건으로서 '1세대 1주택'의 '1세대'에는 법률혼 배우자만 '배우자'에 해당하는 것으로 파악하고 있다.
따라서 법률상 부부의 일방이 제3자와 내연관계를 맺어 부부가 별거하고 있는 경우, 거주자의 배우자도 거주자와 사실상 동거하고 생계를 같이하는 경우에만 거주자와 같은 세대를 구성하므로 거주자와 거주자의 배우자가 각각 1주택을 소유하는 경우 거주자의 주택양도와 관련하여 양도소득세 비과세요건으로서 '1세대 1주택'에 해당한다고 새긴 원심과 달리, 대법원(대법원 97누19465판결)은 거주자의 배우자라는 사실만으로 1세대에 해당하므로 양도소득세 비과세요건인 '1세대 1주택'에 해당하지 않는다고 보고 있다.
세법상 1세대 구성원이 아닌 위장이혼한 배우자
거주자가 배우자와 혼인하여 일정 기간 법률상부부관계를 유지하여 오다 이혼하였고, 그 이후에도 사실혼 관계를 계속 유지하여 온 경우, 혼인 중 취득한 주택을 일시적 이혼상태에서 양도한 경우 거주자는 배우자와 양도 당시 이미 이혼한 상태이므로 별도의 1세대를 구성하므로 양도소득세 비과세대상인 1세대 1주택에 해당한다고 할 것인지 아니면 법률적으로는 이혼하였지만 사실혼 상태이므로 '1세대 1주택'에 해당하지 않는다고 할 것인지 문제된다. 대법원(2016두 35083 판결)은 이 경우에도 "주택의 양도 당시 이미 이혼한 배우자와는 분리되어 따로 1세대를 구성하므로 이 사건 아파트는 비과세 대상인 1세대 1주택에 해당한다."고 한다. '1세대'에는 법률혼 배우자만 ‘배우자’에 해당하는 것으로 보기 때문이다.
이른바 '1+1 재건축'주택의 종합부동산세 및 양도소득세가 문제되고 있다. 이들 주택은 2018년 당시 정비사업에서 분양대상자에게 각 1주택을 공급하는 것을 원칙으로 하고, 예외적으로 도시정비법 제76조 제1항 제7호에 따라 '가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있되, 추가로 공급할 수 있는 주택의 면적을 60㎡ 이하로 하고, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 3년 이내에 전매할 수 없도록 하였다. 문제는 2020년 '7.10 부동산대책'에서 조정지역 내 2주택자의 종합부동산세율을 0.6~3.2%에서 1.2~6%로 2배를 늘리면서 종합부동산세 부담이 커졌다. 또한, 양도소득세의 경우도 다주택자의 경우 과거 기본세율에 2주택의 경우 10%P, 3주택 이상은 20%P가 가산되던 것을, 2주택의 경우 기본세율에 20%P, 3주택 이상은 기본세율에 30%P로 세율을 인상하였다.
재건축하면서 도시정비법에 따라 2주택을 공급받기로 한 가구주의 경우 2주택 보유자가 됨에 따라 덩달아 커진 종합부동산세, 양도소득세 부담을 피하고자 부부가 이혼하면서 배우자의 일방이 가진 재산 일부를 상대방에게 재산분할로 넘겨주는 방법을 생각해 볼 수 있다. 이렇게 되면 재산분할 때문에 재산을 넘겨주는 부부 일방은 공유물분할에 해당하여 세법상 유상양도가 아니므로 양도소득세 과세를 하지 않는다(대법원 96누14401 판결). 또한, 재산을 넘겨받는 부부 상대방도 원칙적으로 공동재산을 청산, 분배하는 것에 불과하므로 증여세 과세대상이 아니다. 세법상 1가구 1주택에 있어서 '1세대'에는 법률혼 배우자만 '배우자'에 해당하고 법률상 이혼한 부부는 더 '1세대'가 아니므로 이혼하면서 배우자의 일방이 가진 재산 일부를 상대방에게 재산분할로 넘겨주게 되면 '1+1 재건축'주택에 대한 종합부동산세, 양도소득세 중과조치들도 피할 수 있게 된다. 세법상의 다주택자들에 대한 중과조치들이 혼인제도에 중대한 영향을 미치고 있는 셈이다.[4]
1가구 1주택 비과세[편집]
1가구 1주택 양도세[편집]
1가구 1주택 양도세 면제 조건
1세대 1주택 양도소득세 면제조건은 총 두 가지로 다음과 같다.
- 주민등록상 같은 주소에 등록이 되어 있는 사람들이 1개의 주택만 소유해야 한다.
- 부부의 경우에는 주거지가 다르며 각자의 주택을 보유하고 있는 경우는 같은 세대로 등록되어 있지 않더라도 분리세대가 아니기 때문에 주택 수에 포함된다.
- 분양권의 경우에도 주택 숫자에 인정된다.
- 미혼의 자녀는 30세 이상이거나 30세 미만이여도 일정한 소득이 발생하면 별도 세대로 인정된다.
- 자신이 조정지역 대상일 경우에는 2년 보유, 2년 실거주해야 하며 비조정 지역 대상일 경우에는 보유 기간이 2년 이상이어야 한다.
- 주택이 2채 이상일 경우에는 1채의 집만 남겨둔 시점부터 2년 이상 보유해야 한다.[5]
1세대 1주택 비과세 필수상식 14가지
양도세에서 1세대1주택을 보유한 상태에서 1주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다.
- "1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다.
- 1세대를 구성하는 가족 단위란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 같이 거주하지 않더라도 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다.
- 1세대에서 배우자는 법률상의 배우자를 의미한다. 배우자인 경우 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 위장 이혼한 경우 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람도 같은 세대에 포함한다.
- 1세대 1주택 비과세 판정 시 배우자가 별거하는 경우 법률상 배우자이면 별거하여 주소를 달리하여도 무조건 같은 세대로 본다.
- 1세대로 보려면 배우자가 있어야 하는데 다음의 경우 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
- 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 종합소득 등의 소득이 다음의 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득의 100분의 40수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우는 아무리 소득이 있더라도 1세대를 구성했다고 보는 것에서 제외한다. 미성년자이지만 결혼, 가족의 사망 등으로 불가피하게 세대를 구성하게 된 경우는 1세대로 인정한다.
- 자녀까지 출생하여 함께 생활하는 사실혼 관계에 있는 자를 동일세대원으로 볼 수 있는지는 1세대의 범위에서 '배우자'란 법률상 배우자와 가장이혼 관계에 있는 사람을 의미하는 것이다.
- 생계를 같이 하는 조카가 동일세대인지 여부에 가족 단위란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하므로 조카는 같이 거주하더라도 같은 세대에 해당하지 않는다.
- 생계를 같이 하는 계부의 동일세대 여부는 주택양도일 현재 본인과 생모 및 그 생모가 재혼한 배우자(계부)가 모두 같은 주소지에서 생계를 같이하는 경우 주택을 양도한 본인과 계부는 같은 1세대에 해당하는 것이다.
- 위에서 말하는 세대원(가족) 전체의 주택을 포함해서 유일한 1세대 1주택이어야 비과세가 가능하다.
- 1세대 1주택 판정의 기준일은 양도일 현재를 기준으로 한다. 양도란 사용수익일, 최종잔금일, 등기접수일 중 빠른 날을 의미한다. 다만 매매계약을 하고 양도일 전에 주택을 멸실한 경우에는 양도계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세요건을 판정한다.
- 양도자가 소득세법상 '거주자'이어야 한다. 1세대 1주택 비과세는 양도 당시 세법상 '거주자'에 해당해야 한다. 양도 당시 비거주자라면 아무리 1세대 1주택일지라도 비과세가 안 된다. 여기서 거주자란 국내에 주소가 있거나 주소가 없다면 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다.
- '오피스텔'을 보유하고 있는데 주택 수에 포함될 때 주택이라고 하면 등기부등본상에 어떻게 명시돼 있나 와 상관없이 실질로 판단하고 있다. 사실상 주거용을 사용하면 주택으로 보고, 비주거용으로 사용한다면 주택이 아니다. 오피스텔도 마찬가지로 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함이 되며 사실상 주거용이 아닌 사무용으로 사용한다면 주택 수에 포함하지 않는다. 사실상의 용도로 사용하고 있다는 것에 대해 입증이 필요할 때가 있다. 예를 들면 아파트 1채와 오피스텔 1채를 보유한 경우라면 오피스텔을 주택으로 볼 것인지 주의를 기울여야 한다. 만일 오피스텔을 부가세법상 사업자등록을 하고 사업자에게 임대하였다면 사무실로 사용하는 것이므로 주택이 아니다. 그러므로 아파트는 1가구 1주택이 된다. 반면 오피스텔을 주거용으로 임대를 하고 있다면 1가구 2주택이 되어서 아파트는 비과세대상에 해당하지 않을 수 있다.
- 2021년 이후에 취득한 주택 분양권은 주택 수에 포함된다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 '2021.1.1. 이후 취득한 분양권'이라면 주택 수에 포함한다. 반면 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 예를 들면 2021년도에 양도하는 1주택과 2021년 이후 취득한 분양권 1개를 보유하고 있다면 주택을 양도할 때 1세대 2주택으로 비과세가 안 되므로 주의해야 한다. 반면 2021년 이후 양도하는 주택 1채와 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권 1개를 보유했다면 분양권의 취득일이 2020년 12월 31일 이전이므로 주택 수에서 제외되어 1세대 1주택에 해당이 된다.
- 조합원입주권도 주택 수에 포함이 되므로 주의해야 한다. 주택 1채와 조합원입주권 1개를 가지고 있다면 2주택에 해당한다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈1세대1주택〉, 《용어사전》
- ↑ 〈1가구1주택〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈1가구1주택비과세〉, 《매일경제》
- ↑ 안경봉 국민대 법대 교수, 〈세법상 1세대 1주택〉, 《조세금융신문》, 2021-03-11
- ↑ 깨비, 〈1가구 1주택 양도세 비과세 요건 계산하기〉, 《뚝딱 뉴스》, 2022-03-26
- ↑ 변종화 세무사, 〈1세대 1주택 비과세 필수상식 14가지〉, 《택스데일리》, 2021-09-25
참고자료[편집]
- 〈1세대1주택〉, 《용어사전》
- 〈1가구1주택〉, 《부동산용어사전》
- 〈1가구1주택비과세〉, 《매일경제》
- 안경봉 국민대 법대 교수, 〈세법상 1세대 1주택〉, 《조세금융신문》, 2021-03-11
- 깨비, 〈1가구 1주택 양도세 비과세 요건 계산하기〉, 《뚝딱 뉴스》, 2022-03-26
- 변종화 세무사, 〈1세대 1주택 비과세 필수상식 14가지〉, 《택스데일리》, 2021-09-25
같이 보기[편집]
