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환매
환매(還買, repurchase)는 매매계약과 동시에 매도인이 매도한 자산을 일정 기간 내에 다시 매수할 수 있는 권리를 보유하면서 매도하는 방법을 말한다.
개요
환매는 매도인이 일단 매각한 목적물에 대하여 대금 상당의 금액을 매수인에게 지급하고 다시 사는 계약으로 일반적으로 매매계약의 해제라고 해석된다. 환매권(還買權)은 일종의 해제권(解除權)이 있는 재산권(財産權)으로 양도성을 갖는다. 환매는 동산이나 부동산을 가리지 않고 할 수 있다.[1]
환매는 비전형담보이다.
| 비전형담보 | 매매에 의한 방식(매도담보) | 환매 | 양도담보 | |
| 재매매의 예약 | ||||
| 소비대차에 의한 방식 | 양도담보 | |||
| 가등기담보 | 대물변제에 의한 소유권이전등기 | 가등기담보 | ||
| 담보권실행을 위한 수단으로서 소유권이전등기 | ||||
종류
순수 환매(민법상 환매)
매도한 물건을 회수하기 수단으로 사용되는 것이 순수한 환매이며 민법상 환매에 관한 규정은 순수한 환매를 전제로 한 규정이다. 매도인이 환매권을 매수인과의 약정에 의해 취득한 경우는 약정 환매, 법률의 규정에 의해 취득한 경우는 법정 환매라고 한다. 담보권만 취득하는 것이 아닌, 소유권까지 취득하기에 매수인은 의결권, 공이권도 행사할 수 있다.
* 민법 제590조(환매의 의의) 1항 : 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보유할 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매 비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 규정한다. 2항 : 환매와 관련된 특정한 약정이 있으면 그 약정을 따라야 한다. 3항 : 환매와 관련된 특정한 약정에 목적물의 과실과 대금의 이자에 특별한 약정이 없다면 이를 상계(채무와 채권을 같은 액수만큼 소멸함)한 것으로 간주한다.
일정한 조건을 만족하면 매도인의 일방적인 의사표시로 환매가 가능하게 한다. 매매 당사자의 특약에 의해 매수인이 지급한 대금과 매매 비용을 상환하고 매도인이 해당 자산을 환매하기 때문에 환매는 매도인의 일방적인 행위로 성립한다.
* 민법 제591조(환매 기간) 1항 : 환매 계약에 있어 부동산은 5년, 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. 2항 : 환매 기간을 정하면 연장할 수 없다. 3항 : 환매 기간을 특정하게 정하지 않았다면 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
환매 계약은 연장이 불가능하다. 환매 기간 후 이자 수수료와 소유권 복귀에 대해 합의한 것은 연장한 것이 아닌 재매매예약의 특약을 새로 한 것으로 간주한다.
* 민법 제592조(환매 등기) : 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.
매매의 목적물이 부동산일 경우 환매 특약을 등기하여 보전할 수 있다. 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에 제3자에 대해 효력이 발생하므로 환매권은 목적물 취득권으로서의 성격을 갖게 되며 목립한 재산권으로서 거래 대상이 된다. 등기한 환매권의 양도는 물권에 준하여 취급되고 양도가 진행되면 특약이 있다고 해도 가압류한 자에게 대항할 수 없기에 매수인이나 제3자에게 대항하기 위해서는 이전 등기를 해야 한다. 환매 기간 내 환매하지 않으면 기간 경과 후 매수인 소유가 되나 부동산이 비등기일 경우 매수인은 소유권을 얻을 수 없고 담보권만을 행사할 수 있다.[1]
* 민법 제593조(환매권의 대위행사와 매수인의 권리) : 매도인의 채권자가 매도인을 대신하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.
* 민법 제594조(환매의 실행) 1항 : 매도인은 기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. 2항 : 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조(점유자의 상환청구권)의 규정에 따라 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의해 상당한 상환 기간을 허여할 수 있다.
환매는 매매계약과 함께 이뤄지는 계약으로 일종의 해제권이 있는 매매다. 매매행위를 마치면 환매를 한다는 특약을 할 수 없다. 이것은 재매매의 예약에 의해 행할 수 있다. 환매가 이뤄지면 목적물은 매도인에게 복귀한다. 해제의 경우, 원상복구와 동일하다. 이 경우 매수인의 수취과실(受取果實)과 매도인(환매권자(還買權者))의 대금의 이자와는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 간주하고, 또 매수인이 지급한 비용의 상환청구가 인정된다.[1]
* 민법 제595조(공유지분의 환매) : 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.
그러나 민법에서 정하고 있는 환매의 규정(제590~595조)은 실제의 거래와 부합되지 않음으로 보통 매매의 예약 규정(제564조 매매의 일방예약)을 적용하는 경우가 많다.
* 민법 제564조(매매의 일방예약) 1항 : 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. 2항 : 전항의 의사표시 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. 3항 : 예약자가 전항의 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
담보 환매(매도담보)
채권담보로 사용되는 환매는 매도담보로서 가등기담보 등에 관한 법률 및 민법 제607조(대물반환의 예약)와 제608조(차주에 불이익한 약정의 금지)의 적용을 받는다. 환매는 매매의 형식을 취하고 있으나 실질적으로 부동산이나 동산을 담보로 금전을 차용하는 채권담보의 형식이 대부분이다.
* 가등기담보 등에 관한 법률 제1조(목적) : 이 법은 차용물(借用物)의 반환에 관하여 차주(借主)가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액(價額)이 차용액(借用額)과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약(擔保契約)과 그 담보의 목적으로 마친 가등기(假登記) 또는 소유권이전등기(所有權移轉登記)의 효력을 정함을 목적으로 한다.
* 제607조(대물반환의 예약) : 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다.
* 제608조(차주에 불이익한 약정의 금지) : 전 2조의 규정을 위반한 당사자의 약정으로서 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다.
예시
- 부동산 환매
A라는 사람이 보유한 자산은 100원인데 200원 어치의 부동산을 구매하고 싶어 한다. 부족한 만큼 대출을 하려고 하나 대출이 나오지 않는다. 이때 B에게 환매 특약을 등기하여 환매 계약을 맺을 수 있다. B는 A에게 100원을 빌려주는 대신 5년 이내에 A가 100원과 이자를 돌려주지 않는다면 200원 어치의 해당 부동산을 소유할 수 있게 되는 것이다.
환매특약등기는 매매와 동시에 신청해야 한다. 매매가 진행된 이후 환매특약등기를 신청할 수는 없다. 매도인이 등기원리자, 매수인이 등기의무자가 되어 공동으로 신청한다. 등기부 등본에는 소유권이전등기의 부기등기 형식으로 표기되며 동일한 접수번호가 부여된다. 등기부에 작성되는 내용은 환매대금, 환매 기간, 환매권자 등이 작성된다. 환매 기간은 부동산이면 5년을 넘길 수 없다. 5년 초과로 약정을 하여도 5년으로 단축된다. 환매 기간이 끝나면 환매권 행사가 불가능해진다. 단순히 환매 의사를 밝힌 것만으로 환매를 진행할 수 없다. 환매권을 행사하여 환매권자에게 소유권이전등기가 경료된 경우 등기관 직권으로 환매특약등기를 말소한다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 4항에 따라 환매된 부동산의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 판매자와 구매자는 환매 금액에 대해 서로 협의할 수 있으나, 협의가 성립되지 않으면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.
- 펀드 환매
일부 환매 불가형 펀드(폐쇄형 펀드)를 제외한 대부분의 펀드는 언제든지 중도에 투자한 돈의 전부 또는 일부를 찾을 수 있으며, 펀드의 종류와 환매청구 시점에 따라 각기 다른 환매 방식이 적용된다. 이것은 펀드를 투자자에게 판매한 회사가 투자자에게서 다시 펀드를 사들이는 형식이다. 원금과 이자를 주는 정기예금과 달리 펀드는 시기와 종류에 따라 회수금액에 달라진다.
| 구분 | T(당일) | T+1일(2일 차) | T+2일(3일 차) | T+3일(4일 차) | T+4일(5일 차) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식 50% 이상 | 오후 3시 30분 이전 | 환매청구 | 적용 기준가 | 환매금 지급 | ||
| 오후 3시 30분 이후 | 환매청구 | 적용 기준가 | 환매금 지급 | |||
| 주식 50% 미만 | 오후 5시 이전 | 환매청구 | 적용 기준가 | 환매금 지급 | ||
| 오후 5시 이후 | 환매청구 | 적용 기준가 | 환매금 지급 | |||
| 채권형 | 오후 5시 이전 | 환매청구 | 적용 기준가/환매금 지급 | |||
| 오후 5시 이후 | 환매청구 | 적용 기준가/환매금 지급 | ||||
| MMF | 오후 5시 이전 | 환매청구 | 적용 기준가/환매금 지급 | |||
| 오후 5시 이후 | 환매청구 | 적용 기준가/환매금 지급 | ||||
환매에 시일이 걸리는 것은 펀드의 유가증권 등을 시장에 팔아 현금화하는 데 시간이 걸리기 때문이다. 해외펀드는 환매에 10일 이상이 걸리기도 한다.
펀드에는 기준가격과 과표기준가격이 있다. 기준가격은 펀드 전체 순자산을 좌수로 나눈 금액이지만 과표기준가격은 세금을 내야 하는 순자산을 좌수로 나눈 금액이다. 펀드의 기준가격과 과표기준가격이 다른 이유는 이익의 원천에 따라 세금 적용이 달라지기 때문이다. 예를 들어 주식의 매매차익은 비과세가 되지만, 채권의 매매차익은 과세가 되고, 또한 채권의 이자소득과 배당소득은 모두 과세가 되는 등 자산에 따라 세금 부과 기준이 다르다. 펀드의 환매금액은 "전체 환매금액 - 환매수수료 - 세금" 으로 계산하는데 세금 계산 시 기준가격 상승분으로 계산하는 것이 아니라 과표기준가격 상승분에 대해서 세금을 결정하게 된다. 따라서 입금시점보다 환매시점에 기준가격이 크게 올랐다고 해도 과표기준가격 상승분이 적다면 세금이 적을 수 있지만, 원금에서는 손실이 났더라도 과표기준가격이 올랐다면 세금을 낼 수도 있다. 따라서 특별한 비과세 펀드가 아니라면 기준가와 과표기준가가 다를 수 있다는 사실을 이해하고 있어야 하며, 과표기준가에서 이익이 발생했다면 총금액에서 원금의 손실이 발생하더라도 세금이 발생할 수도 있다.[3]
선취 수수료가 없는 주식형펀드의 경우, 보통 3개월 이내 환매 시 이익금의 70%, 6개월 이내 환매 시 이익금의 30%를 수수료 방식으로 내는 것으로 이익금에 대해 페널티를 부과하는 경우가 많아 투자 후 일정 기간은 환매를 자제해야 한다.[4]
각주
참고자료
- 국가법령정보센터 - http://www.law.go.kr/
- 〈환매〉, 《네이버 지식백과》
- 〈똑똑하게 돈 버는 환매기술〉, 《네이버 지식백과》
- 〈펀드 투자의 기초〉, 《삼성자산운용》
- 〈Untypical Real Rights Law for Security〉, 《KOCW》
같이 보기
