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사업시행자
사업시행자(事業施行者)는 사업을 시행하는 자를 말한다.
개요[편집]
시행자란 사업의 주체가 되는 자를 말한다. 즉, 아파트 등 사업 진행에 있어서 각종 인·허가와 분양관리 및 입주까지 사업 전반의 책임자를 말하며, 분양계약자 여러분과의 직접적인 계약당사자가 되는 자이다. 시공자는 시행자로부터 도급을 받아 공사하는 자를 말하며 당사가 시행자가 됩니다. 이에 당사는 분양계약자분들께 최고의 품질과 편리하고 건강한 주택을 건설하기 위해 최선을 다하고 있다.[1]
주택재개발사업은 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 건설사업 기본법 제9조의 규정에 따른 건설업자를 말한다. 주택법 제12조제1항의 규정에 따라 건설업자로 보는 등록사업자 또는 신탁사업법에 따른 신탁업자와 주식회사 한국감정원과 공동으로 이를 시행한다. 또 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행한다. 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정할 수 있다.
- 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
- 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택재건축사업은 제외)
- 도시계획사업과 병행한 정비사업
- 순환정비방식에 의한 정비사업
- 사업시행인가가 취소된 때
- 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
- 토지면적 1/2 이상 및 토지 등 소유자 2/3 이상의 요청이 있을 때 등
- ※조합은 사업시행인가 후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정
- 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방[2]
사업시행자 종류[편집]
주택재개발 사업시행자[편집]
두 가지로 주택재개발 사업시행자를 나눌 수 있는데, 원칙적 시행자와 예외적 시행자로 나눌 수 있다.
- 원칙적 시행자 : 토지 등 소유자로 구성된 조합 등
- 주택재건축사업은 토지 등 소유자로 구성된 주택재건축 정비사업조합이 시행하는 것이 원칙이다. 그러나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 지방공사와 공동으로 시행할 수 있다.
- 예외적 시행자 : 시장·군수 또는 토지주택공사 등
- 시장·군수는 천재지변 등 공공에 의한 사업시행 사유가 있는 경우에는 조합이 원칙적 시행자임에도 불구하고 직접 재건축사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있다.
시장·군수는 장기간 주택재건축사업이 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 인해 해당 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하는 주택재건축사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우에도 정비사업을 시행할 수 있다. 이런 경우 해당 조합 또는 토지 등 소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등으로 하여금 해당 조합 또는 토지 등 소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
시장이 주택재건축사업을 한국토지주택공사를 사업시행자로 지정하여 진행한다고 한다. 조합이 시행하는 주택재건축사업은 주택재건축사업은 토지 등 소유자들로 구성된 주택재건축 정비사업조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다.
주택재개발 사업시행자는 업무를 행함에 있어서 선량한 관리자로서의 주의의무를 다해야 하는데, 업무를 행함에 있어서 필요한 경우에는 사업시행자에게 협조를 요청할 수 있으며, 사업시행자는 특별한 사유가 없는 한 이에 응해야 한다.[3]
도시개발사업의 시행자[편집]
시행자의 지정
- 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 함)는 다음의 자 중에서 지정권자(규제「도시개발법」 제3조에 따라 도시개발구역을 지정하는 자, 이하 "지정권자"라 함)가 지정한다. (「도시개발법」 제11조제1항 본문 및 규제「도시개발법 시행령」 제18조제1항 참조).
- 1. 국가나 지방자치단체
- 2. 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등의 공공기관
- 3. 다음의 정부출연기관: 한국철도시설공단(역세권개발사업을 시행하는 경우만 해당) 및 제주국제자유도시개발센터(제주특별자치도에서 개발사업을 하는 경우만 해당)
- 4. 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사
- 5. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 2/3 이상을 소유한 자)
- 6. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 봄)가 도시개발을 위해 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 "조합"이라 함)
- 7. 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀억제권역의 사업 기간 등 규제「도시개발법 시행령」 제18조제3항의 요건에 해당하는 법인
- 8. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 규제「도시개발법 시행령」 제18조제4항의 요건에 해당하는 자(「주택법」에 따른 주택단지와 그에 수반되는 기반시설을 조성하는 경우에만 해당)
- 9. 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 「도시개발법 시행령」 제18조제5항의 요건에 해당하는 자
- 10. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항에 따라 등록한 부동산개발업자로서 「도시개발법 시행령」 제18조제6항의 요건에 해당하는 자
- 11. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사로서 규제「도시개발법 시행령」 제18조제7항의 요건에 해당하는 자
- 12. 위에 해당하는 자(6.에 따른 조합은 제외)가 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자에 참여해 설립한 법인으로서 규제「도시개발법 시행령」 제18조제8항의 요건에 해당하는 법인
도시개발구역 전부를 환지방식으로 시행하는 경우의 시행자
- 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 위 5.의 토지 소유자나 6.의 조합을 시행자로 지정한다(「도시개발법」 제11조제1항 단서).
시행자의 변경
- 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시행자를 변경할 수 있다(규제「도시개발법」 제11조제8항 및 「도시개발법 시행령」 제24조).
- 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 받은 후 2년 이내에 사업을 착수하지 않는 경우
- 행정처분으로 시행자의 지정이나 실시계획의 인가가 취소된 경우
- 시행자의 부도·파산, 그 밖에 이와 유사한 사유로 도시개발사업의 목적을 달성하기 어렵다고 인정되는 경우
- 위 도시개발구역 전부를 환지방식으로 시행하는 경우의 시행자로 지정된 자가 도시개발구역 지정의 고시일부터 1년(다만, 지정권자가 실시계획의 인가신청기간의 연장이 불가피하다고 인정해 6개월의 범위에서 연장한 경우에는 그 연장된 기간) 이내에 도시개발사업에 관한 실시계획의 인가를 신청하지 않는 경우[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 이현경, 〈시행자와 시공사의 차이가 뭔가요?〉, 《웰카운티》, 2008-11-30
- ↑ 〈사업시행자〉, 《금천구청》
- ↑ 인천변호사 건설소송전문 최근형변호사, 〈주택재개발 사업시행자란?〉, 《인천변호사 건설소송 최근형변호사》
- ↑ 〈도시개발사업의 시행자〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
참고자료[편집]
- 〈사업시행자〉, 《금천구청》
- 인천변호사 건설소송전문 최근형변호사, 〈주택재개발 사업시행자란?〉, 《인천변호사 건설소송 최근형변호사》
- 〈도시개발사업의 시행자〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 이현경, 〈시행자와 시공사의 차이가 뭔가요?〉, 《웰카운티》, 2008-11-30
같이 보기[편집]
