정비구역

정비구역(整備區域)은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말한다.

개요

정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따라 지정, 고시한 구역을 말한다. 정비구역은 도시·주거환경정비 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 일정한 요건에 해당하는 구역을 대상으로 시·도지사 또는 대도시 시장(서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장)이 지정하며, 정비구역의 지정에 관한 고시가 있으면 그 정비계획과 정비구역은 지구단위계획과 지구단위계획구역으로 결정, 고시된 것으로 본다. 정비구역은 도시·주거환경정비 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 일정한 요건에 해당하는 구역을 대상으로 시도지사 또는 대도시 시장(서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장)이 지정하며, 정비구역의 지정에 관한 고시가 있으면 그 정비계획과 정비구역은 지구단위계획과 지구단위계획구역으로 결정, 고시된 것으로 본다. 먼저 「도시 및 주거환경정비법」의 정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시한 구역을 말한다. 또 「농어촌마을 주거환경개선 및 리모델링 촉진을 위한 특별법」의 정비구역이란 농어촌마을의 정비사업을 시행하기 위하여 시·도지사가 지정·고시한 구역을 말한다.

정비구역지정

정비구역지정(整備區域指定)은 국토교통부의 도시 및 주거환경정비법에 따라 도시에서 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정하고 고시한 구역을 지정하는 것을 의미한다. 정비구역지정은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정한다. 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다.

정비구역의 해제

정비구역 해제 사유

정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역을 해제해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제20조제1항 및 제5항 본문).

• 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 않거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 않는 경우
• 조합이 재개발사업을 시행하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

① 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 함)의 승인을 신청하지 않는 경우

② 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우(추진위원회를 구성하지 않은 경우만 해당)

③ 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우

④ 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우

• 토지 등 소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지 등 소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우

※ "재개발사업의 토지등소유자"란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).

• 정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 직권으로 정비구역 등을 해제할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제21조제1항 전단).

• 정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우
• 정비구역 등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
• 토지등소유자의 30/100 이상이 정비구역 등(추진위원회가 구성되지 않은 구역만 해당)의 해제를 요청하는 경우
• 「도시 및 주거환경정비법」 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정·고시된 날부터 10년 이상 지나고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우
• 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 1/2 이상 2/3 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정)
• 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우로 한정)

• 정비구역의 지정권자는 정비구역 등을 해제하는 경우에는 해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제20조제7항 및 제21조제2항).

※ 정비구역 해제의 효력 : 정비구역 등이 해제·고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수 등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시해야 한다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제22조제3항). 그리고 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 보고, 해제된 정비구역등을 주거환경개선구역으로 지정할 수 있다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제22조제1항 본문 및 제2항 전단).

정비구역의 절차

① 기초조사(구청장 또는 주민 등)

• 주민 또는 산업의 현황, 토지/건축물이용현황, 정비기반시설 설치현황, 정비/주변 지역 교통 현황, 토지이용계획현황, 건축물 노후/불량현황 외

• 주민, 토지 및 건축물의 이용과 소유현황, 정비기반시설 및 교통상황
• 거주가구 및 세입자현황, 토지이용계획현황, 토지 등 소유자의 동의현황 등

② 정비계획(안) 작성(구청장 또는 주민 등)

• 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시계획시설 설치계획, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 연면적계획, 정비사업 예정시기 외

③ 정비구역지정요청(주민 등 → 구청장)

• 정비구역지정 입안시 토지등 소유자 2/3 이상 동의, 토지환경정비사업 제외

④ 지정요건 및 기준검토 관련부서협의(구청장)

⑤ 입안(구청장)

• 정비계획(안) 첨부

⑥ 공람공고 및 주민의견청취

• 공람의 요지, 공람장소 등을 지방자치단체공보 등에 공고, 공람관계서류 비치

• 당해 지방자치단체 공보 등에 공고
• 14일간 주민에게 공람
• 제출의견 심사하여 필요시 채택
• 미채택시는 사유 제출자에게 통보

⑦ 구의회 의견청취

• 구역지정신청에 따른 입안 사항 및 공람사항 등, 공람기간 중 접수된 의견에 대한 처리사항을 정리하여 제출, 필요시 현장 확인

⑧ 지방도시계획위원회 자문

• 불가피한 경우 1회에 한하여 실시

⑨ 정비구역지정 신청(구청장 → 시장) : 정비계획(안) 첨부

⑩ 관련부서 협의

⑪ 시도시계획위원회 심의

• 심의내용 : 대상구역의 타당성, 구역범위의 타당성, 사업계획의 타당성, 공공시설의 타당성, 건축시설계획의 타당성

⑫ 구역지정 결정/고시 및 건교부장관 보고

• 정비사업명칭, 정비사업 구역/면적, 공공시설위치/규모, 건폐율, 용적률, 건축시설 용도높이, 연면적 등에 관한 계획, 주민설명회를 거친 후 건설교통부장관에게 내용보고

• 정비구역과 도시계획 및 기본계획의 내용
• 정비계획의 요약
• 도시관리계획결정 조서

정비구역 및 정비계획 경과조치

• 정비구역으로 지정된 것으로 간주

• 주택건설촉진법 제4조의 제2항(단독주택지로서 시장 · 군수가 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우)의 규정에 의하여 조합이 설립된 당해 지역

• 정비구역이 수립된 것으로 간주

• 아파트지구개발기본계획
• 재건축사업을 위한 지구단위계획

참고자료

• 〈정비구역〉, 《네이버 국어사전》
• 〈정비구역〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈정비구역〉, 《토지이용 용어사전》
• 〈정비구역〉, 《부동산용어사전》
• 〈정비구역 지정 및 해제 (본문)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈정비구역의지정 - 재건축추진절차 - 주택재건축 - 도시·주택〉, 《은평구청》
• 리박사, 〈정비구역 지정이란? 정비구역 해제 알아보기!!〉, 《척척박사》, 2020-10-26

같이 보기

• 정비
• 구역
• 시행
• 지정
• 고시
• 정비사업
• 정비계획
• 기본계획
• 리모델링
• 지정권자
• 정비구역지정

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