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분양가 상한제
분양가 상한제(分讓價上限制)는 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동주택의 가격을 국토교통부령이 정하는 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도를 말한다.
개요[편집]
분양가 상한제란 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비에 택지비(감정가)를 더하여 분양가를 산정하게 하고 그 가격 이하로 분양하게 하여 분양 가격을 안정시켜 주택공급을 원활하게 하려는 제도이다. 즉, 집값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양 가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다.
1977년 분양상한가 제도가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었다. 1989년 주택법 개정에 따라 공공 택지를 공급받아 건설하여 공급하는 공동주택에 한하여 분양원가연동제가 실시되었으며, 1990년대 후반의 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양 가격의 전면 자율화가 실시되었다. 2000년대 이후 부동산 경기가 과열되자 집값 안정을 위하여 2005년 공공 택지에 건설되는 주택에 대해 분양가상한제가 부활하게 되었고, 2007년부터는 민간택지에 건설되는 주택에 대해서도 전면 적용되었다. 2015년 이후 민간택지의 분양가상한제 기준이 완화되면서 사실상 중단된 상황이었다가 주택시장의 과열 양상으로 2020년 다시 시행되었으며, 분양가상한제 적용 요건이 대폭 확대되었다.
이 제도는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 향유하고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 3월 9일부터 시행하고 있다. 분양가상한제 적용주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 한다. 분양가상한제 적용주택은 전매행위가 제한되며 수도권은, 공공 택지 중 해당 지구 면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발한 경우 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택은 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 100% 이상이면 3년 동안, 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 85% 이상 100% 미만이면 4년 동안, 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 70% 이상 85% 미만이면 6년 동안, 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 70% 미만이면 8년 동안 전매가 제한된다.
분양가상한제는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택에는 의무적으로 적용되며, 민간택지의 공동주택에도 일정 요건 및 심의를 거쳐 적용된다. 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정은 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙'에 따라 기본형건축비, 건축비 가산비용, 택지비를 합산하는 방식으로 계산된다. 이때 기본형건축비는 국토교통부가 매년 두 차례 발표하며, 건축비와 택지비 등의 원가에 정부가 허용하는 적정 이윤을 더한 가격 이상으로는 분양가를 높일 수 없다. 이 제도에 적용되는 주택을 분양할 때는 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 하며, 입주자 모집 공고안에 규정된 양식에 따라 분양가격을 공시하여야 한다.
분양가상한제 적용주택은 전매 제한과 의무거주 기간이 지정된다. 2021년 2월 개정된 주택법 시행령에 따르면 전매 제한기간은 투기과열지구에서 공공택지에서 건설 및 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 10년, 80~100%인 경우에는 8년, 100% 이상의 경우에는 5년 동안 제한된다. 그 외의 지역은 각각 8년, 6년, 3년이다. 투기과열지구 내의 민간택지는 분양가가 인근지역 가격의 80% 미만이면 10년, 80~100% 사이이면 8년, 100% 이상이면 5년의 전매 제한이 있으며 그 외의 지역에는 제한이 없다. 또한 의무거주 기간은 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 3년, 80~100% 사이인 경우에는 2년의 의무거주 기간이 부여된다. 공공택지에서는 민간이 짓는 아파트라도 분양가가 인근지역 가격의 80% 미만이면 5년, 80~100% 사이이면 3년간 의무적으로 거주해야 한다.[1][2]
역사[편집]
1977년에 주택청약제도 시행과 동시에 분양가 상한 규제가 실시되었다. 평당 상한가격을 정하여 그 이상으로 분양가를 책정하지 못하게 하는 정책이었으나, 부작용이 심해서 1981년에 전용 85㎡ 초과 민간주택에 대한 분양가 상한제를 폐지하였다. 1989년에는 노태우 정부가 주택 200만 호 공급 정책 달성을 위해 기존의 획일적인 규제에서 벗어나 원가연동제를 실시하였다. 원가연동제는 현 분양가 상한제의 근간이 된다. 1999년에는 외환위기 이후 주택 시장이 침체되자 국민주택기금이 지원되는 공공주택 이외에는 분양가 상한제를 전면 폐지하였다.
2005년에는 참여정부에서 부동산 시장 폭등의 원인을 건설사로 보고 공공택지 내 전용 85제곱미터 이하 아파트에 분양가 상한제를 적용하였다. 공공택지에만 적용한 이유는 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 경우 재건축, 재개발 사업 추진에 장애가 되기 때문이며, 이 당시 적용된 분양가 상한제는 건설사의 적정 이윤을 보장해주는 원가연동제 형식이었다. 2007년 참여정부는 수 차례에 걸친 부동산 대책에도 집값이 잡히지 않자 재건축, 재개발 등 민간택지로도 분양가 상한제를 확대 적용하였다. 2014년 박근혜 정부는 민간택지 내 분양가 상한제가 재건축 등 도시정비사업을 위축시킨다고 보고 신도시, 택지지구 등 공공택지를 제외하면 분양가 상한제를 폐지하였다. 일명 부동산 3법이라 불린다.
경실련은 조사 기간을 분양가 상한제 적용 여부를 기준으로 4개(1993∼2000∼2007∼2014∼2020년) 구간으로 나눠 각각 상승률과 상승폭을 비교하였는데, 폐지된 이후인 2000∼2007년, 2014년∼2020년 구간에서 상승률과 상승폭이 더 컸다고 분석했다. 2017년 문재인 정부는 원가연동제 방식의 분양가 상한제에서 벗어나서 주택도시보증공사가 고분양가를 심사하는 형식으로 초법적으로 분양가를 규제하기 시작하였다. 근처 지역에 최근에 분양한 아파트 값을 기준으로 10% 이상 못 올려받게 한 것이다. 그러나 이는 선분양제 아파트에만 적용되었기 때문에 과천 등지에서 고분양가 통제를 우회한 후분양제 아파트가 등장하기 시작하였다. 선분양 제도가 아파트의 부실공사를 유발한다고 해서 후분양을 주장하는 사람들에게는 의도치 않은 목적 달성이 됐다지만 대신 이 경우 분양가가 확 오른다는 문제가 남아있다.
2020년 7월부터 민간택지에서도 전면적으로 분양가 상한제가 실시되었다. 새 아파트를 주택청약 당첨자에게 조합원 가격보다도 훨씬 저렴한 헐값에 넘겨야 하는 재건축, 재개발 조합에서는 사업 일정을 무기한 연기하고 있다. 하지만 문재인 정부의 공시지가 현실화 정책과 맞물리면서 오히려 재건축 조합이 분양가상한제로 이득을 보는 경우도 있다. 래미안 원베일리는 정부가 급상승시킨 토지비 상승분을 활용해 분양가상한제 적용 분양가를 HUG분양보증가보다 16% 상승한 5,668만 원을 허가받아, 문재인 정부의 의도와 다르게 흘러가게 되었다. 결국 문재인 정부의 부동산 정책에 제대로 타격을 입힌 셈이다, 이후 HUG의 고분양가심사기준이 사실상 무력화되어 심사기준 개선을 검토 중이다. 덕분에 다른 민간시행사들도 제도개선을 기다리는 중이며 주택 공급의 물꼬가 트길 기대하는 부분도 있다.
2022년 5월 23일, 윤석열 정부의 원희룡 국토교통부장관은 6월 달부터 분양가상한제를 일부 개선하겠다고 밝혔다. 원자재가격 상승분을 현실화해 공급에 숨통을 틔워주겠다는 건데, 시장 혼란을 우려해 전면 폐지가 아닌 미세조정에 나설 방침이다.[3]
제도의 특징[편집]
분양가 상한제는 일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양 가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도로 주택법 57조에 근거한다.
분양가격 산정[편집]
분양가격은 택지비 + 건축비로 산정한다. 사업주체는 산정된 분양 가격을 입주자 모집 공고에 세부 내역과 함께 공시해야 한다.
- 택지비
- 공공택지에 짓는 주택의 경우 공급가격 + 택지가산비
- 민간택지에 짓는 주택의 경우 감정평가액 + 택지가산비
택지가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정한다.
- 건축비
- 기본형 건축비 + 건축가산비
기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구성되며 국토교통부에서 6개월마다[2] 고시한다. 일정한 범위 내에서 시·군·구 별로 따로 정할 수도 있으며 건축가산비는 국토교통부령으로 정한다.
적용 대상[편집]
- 공공택지 내 공동주택
- 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역
다만, ①도시형 생활주택, ②재건축 등에서 조합원 공급분, ③30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않는다. 민간택지에서 아파트 등 분양 시 분양가상한제가 적용되는 지역은 다음과 같다.
집값 상승 선도지역
- 서울 : 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문.
- 경기
- 광명(4개 동) : 광명, 소화, 철산, 하안.
- 하남(4개 동) : 창우, 신장, 덕풍, 풍산.
- 과천(5개 동) : 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙.
정비사업 등 이슈지역
- 서울
- 강서(5개 동) : 방화, 공항, 마곡, 등폰, 화곡.
- 노원(4개 동) : 상계, 월계, 중계, 하계.
- 동대문(8개 동) : 이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농.
- 성북(13개 동) : 성북, 정룡, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2-3가, 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동 1·2·3가.
- 은평(7개 동) : 불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌.
지정 요건
투기과열지구에서 다음의 조건 중 하나에 해당해야한다.
- 분양가격 : 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
- 청약경쟁률 : 직전 2개월 모두 5:1 초과
- 거래량 : 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 증가
이러한 법정 요건을 충족시키는 지역 중 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2 부동산 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 지역 내의 정비사업 또는 일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 지정한다.
지정 효력 및 적용 시기
주택 공급자 입장에서는 분양가격에 대해 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 승인을 받아야 한다. 분양을 받는 입장에서는 입주자로 선정된 날부터 다음의 의무 거주 기간에 도달할 때까지 주택의 전매가 제한된다. 참고로 토지거래허가제보다 분상제 전매제한이 훨씬 엄격하다.
- 공공택지
- 분양가격 인근 시세의 100% 이상 : 3년
- 분양가격 인근 시세의 85 – 100% : 4년
- 분양가격 인근 시세의 70 – 85% : 6년
- 분양가격 인근 시세의 75% 미만 : 8년
- 민간택지
- 분양가격 인근 시세의 100% 이상 : 3년
- 분양가격 인근 시세의 85 – 100% : 3년
- 분양가격 인근 시세의 70 – 85% : 3년
- 분양가격 인근 시세의 75% 미만 : 4년
2019년 11월 8일 이후 입주자 모집승인을 신청하는 분양분부터 적용된다. 다만, 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지는 2020년 7월 28일까지 입주자모집 승인을 신청하면 적용이 제외된다. 당초 적용 유예기간은 2020년 4월 28일까지였으나 재건축·재개발 정비조합 총회에 사람이 모여 코로나19가 확산할 것을 우려한 정부가 유예기간을 3개월 연장하였다.[3]
논란[편집]
재건축, 재개발 위축 및 조합원 재산권 침해
기존에는 공공택지(신도시, 택지지구)에만 분양가 상한제를 적용하였으나 문재인 정부 들어 지속한 집값 상승이 사회 문제가 되자 민간택지(재건축, 재개발 물량이 대부분을 차지한다.)에도 분양가 상한제를 적용하면서 사유재산 침해라는 논란이 일고 있으며, 장기적인 분양가 상한제로 인하여 재건축, 재개발 사업이 위축되고 장기적으로 주택공급을 위축시킬 것이라는 평가가 있다. 재건축, 재개발 사업은 기본적으로 새 아파트를 신규 입주자에게 판매하는 수익으로 조합원의 아파트 건축비를 충당하는 사업이다. 그러나 분양가 상한제가 시행되면서 사업 추진의 동력이 되는 아파트 분양수익이 급감하게 되었다. 심지어, 조합원은 토지를 가지고 있으므로 일반분양 입주자 대비 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있었으나, 분양가 상한제로 인하여 주택청약 당첨자에게 판매하는 분양가가 조합원에게 비용 정산 시 사용되는 조합원 분양가보다 더 저렴한 기현상이 나타나고 있다. 조합원으로서는 사실상 사유재산을 강탈당하는 것. 거기에 기부채납을 통해 정부나 지자체에 그만큼의 토지를 제공하는 측면도 있으므로 조합원으로서는 이중의 부담으로 작용하게 된다.
조합원이 상대적으로 가진 자니까, 가지지 못한 무주택자들에게 조금 이익을 나눠줄 수 있는 것 아니냐 할 수 있는데, 이것이 이익을 조금 나누는 수준이 아니다. 사실상 조합원의 이익분을 고스란히 일반 분양자에게 줘버리는 것이고, 이렇게 옮겨진 이익은 그대로 시세 차 액화되어 일반 분양자의 분양가상한제로 인한 전매제한(대개 10년)이 지나면 일반 분양자의 호주머니로 들어가는 구조가 되어버린다. 왜 이렇게 되냐면 일반 분양자가 추후 매매할 경우, 분양가에서 조금 더 먹는 것이 아니라 근처 아파트 시세에 맞춰 매매를 하므로 분양가상한제를 적용받은 재건축, 재개발 단지가 근처 시세를 붙잡아두긴커녕, 오히려 근처 시세에 딸려 올라가 집값 제어 효과는 미미하게 되고, 최소 5년에서 10년 가까운 시간 동안 돈과 시간, 정신적인 스트레스 등의 비용을 갈아 넣어 되돌아온 조합원들의 이익을 정부가 뜬금없이 일반 분양자를 줘버리는 셈이다. 그 때문에 조합원들 입장에서는 말 그대로 이익을 강탈당한다고도 말할 수 있다.
청약 경쟁률 과열 및 집값 안정 실패
분양가가 낮아지는 만큼, 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어날 수밖에 없다. 주변 시세보다 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 '로또 아파트' 취급을 받아 청약경쟁률이 올라갈 수밖에 없고, 현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족 수 측면에서 불리하여 가점이 낮은 젊은 층 및 미혼 층(비혼 층)이 크게 불리해져, 청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 청약은 불가능한 지경까지 이르렀다. 실제로 분양가상한제 시행 직후 서초구 서초동 '서초자이르네'는 청약경쟁률 300.2:1을 기록했고, 이어 강동구 고덕동 "고덕 아르테스 미소지움"은 537.1:1을 기록해 서울에서 역대 최고 청약경쟁률을 기록했다.
그리고 분양가상한제는 분양가만 상한선을 두는 제도일 뿐, 분양 이후의 시세에 상한선을 두는 제도가 아니다. 단, 최장 10년까지 전매제한 기한을 설정해 이익 실현을 제한하는 효과는 있다지만 대부분은 이 경우 거주요건만 채우고 전세로 돌리는 등의 갖가지 방법을 동원해서 이를 회피한다. 일각에서는 분양가상한제로 주위 단지들의 가격이 낮아지는 효과가 있다고 주장하지만, 실제로는 주변 집값을 낮추는 효과는 없었고 오히려 상한제를 적용받은 단지들의 시세가 폭등했다. 그 예시로 분양가상한제를 적용받은 서초구 서초동 래미안 에스티지, 마포구 공덕동 공덕파크자이, 동대문구 답십리동 래미안위브 등은 분양가 대비 2배 이상 올랐다.
이렇게 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있다 보니, 오히려 분양가상한제로 인해 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰리는 실정이다. 즉 평소에는 별다른 생각 없이 천천히 집을 마련할 생각을 한 사람도 '로또 아파트'라는 자극적인 문구에 이끌려 청약을 넣게 된다. 대부분의 분양가상한제 지역은 시세 대비 반값인 경우가 많았고 누구나 살고 싶어 하는 신축 아파트를 그것도 반값에 주는 상황이다 보니 이쯤 되면 안 넣는 게 바보인 상황. 분양가상한제로 눌린 분양가는 그대로 '시세차익', '안전마진', '웃돈'이 얼마라는 식으로 불리며 사실상 흔히 말하는 부동산 업계의 프리미엄(P)으로 인식이 돼버려서 오히려 청약을 통한 투기심을 부추긴다는 지적이 나온다.
건설비용 상승으로 인한 공사 중단 가능성
2022년 기준으로 건자재와 인건비, 유류 가격이 폭등하면서 기존에 책정된 단가로는 공사가 불가능하게 되었고, 협력업체 등에서 건설비를 올려달라는 요구가 빗발치면서 공사를 중단하거나 아예 위약금을 치르고 공사를 포기하겠다는 업체가 나오고 있다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈분양가상한제〉, 《나무위키》
- 〈분양가 상한제〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양가상한제〉, 《시사상식사전》
- 〈분양가상한제〉, 《한국민족문화대백과》
- 〈서울시 도시계획용어사전〉, 《분양가상한제》
- 〈분양가상한제〉, 《부동산용어사전》
- 〈분양가상한제〉, 《두산백과》
같이 보기[편집]
