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허가제
허가제(許可制)는 행정관청의 허가를 받은 뒤에 영업이나 상업행위를 할 수 있도록 하는 제도를 말한다.
개요[편집]
허가제란 관련 법에 의해 원칙적으로 어떤 행위(물리적 행위나 상행위 등)가 금지되지만 행정관청에 사전에 일정한 요건을 갖춰 신청을 하게 되면 행정관청이 제반 여건을 고려해 허가 여부를 결정할 수 있는 행위를 말한다. 허가 여부는 기본적으로 행정관청의 재량에 속하기 때문에 신청 후 관청의 허가가 없다면 특정 행위를 할 수 없다. 허가(許可)는 행정청이 법령에 의한 일반적·상대적 금지(부작위의무)를 특정한 경우에 해제하여 적법하게 일정한 사실행위 또는 법률행위를 할 수 있도록 자유를 회복시켜 주는 행정행위를 말한다. 하명에 의한 금지를 해제하여 자연의 자유 또는 법률행위를 특정의 경우에 회복시켜 주는 명령적 행위이다(다수설, 판례). 다만, 허가는 제한을 해제하여 적법한 권리행사를 가능하게 하여주는 행위이므로 형성적 행위의 성질을 가지며, 이러한 점에서 허가와 특허의 구분은 상대화되어 가고 있다고 보는 견해가 있다. 또한, 허가는 법령에 의하여 일반적으로 금지되어 있는 행위를 특정의 경우에 특정인에 대하여 해제하는 행정처분이다.
법령상으로는 허가·면허·인가 등의 용어가 함께 사용되고 있으나, 이들은 단지 국민의 자유 활동에 과해졌던 제한을 해제하고 그 자유를 회복시키는 행위일 뿐, 새로이 권리를 설정하는 특허나 다른 행위의 법률적 효과를 보충하는 인가와 구별된다. 다만 특정인에게 허용되는 것이기 때문에 사실상 독점적 이익이 보장되며, 이해에 영향을 미치게 되는 경우가 많으므로 허가과정에는 여러 규제조치가 취해지고 있다. 따라서 허가를 받지 않고 금지된 행위를 하면 대개는 처벌을 받게 되는데, 허가를 받지 않았다는 이유로 그 사법상의 효력이 부인되는 일은 없다. 예를 들어 식품위생법 규정에 따른 허가를 받지 않고 술집을 경영한 자는 동법 위반으로 형벌을 받게 되지만, 그 술집에서 음주한 사람은 무허가영업을 이유로 요금의 지불을 거부하지는 못한다. 현행법상 허가를 요하는 것으로는 여관·전당포·대중목욕탕·음식점 등의 영업허가 외에 의사나 약제사의 면허, 화약류제조의 허가, 집회·시위에 관한 허가 등의 다종 다양한 것이 있다.[1][2][3]
토지거래허가제[편집]
토지거래허가제란 땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시·도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도이다. 토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다. 토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다. 삼성동, 대치동, 잠실동, 청담동, 압구정동(모든 부동산, 법정동 기준), 여의도동(재건축 대상 아파트), 목동신시가지아파트 등이 가장 잘 알려진 대표적 예시다. 그 외에도 각종 재개발 구역이 허가제로 묶인 경우가 있으며 이는 각 광역단체의 공고문을 보는 것이 가장 확실하다.
서울시 내 25개 구 소재 단독주택, 공동주택(뉴타운지구, 재건축조합 등을 모두 포함)의 경우 구입주택이 최종 1주택, 계약일로부터 3개월 이내 잔금, 잔금일로부터 6개월 이내 입주, 입주 후 2년간 실거주해야 허가가 나온다. 구입주택이 최종 1주택이어야 하므로 허가제 주택구입 시 취득세 중과규정은 구조적으로 적용될 수 없다. 분양가상한제의 경우 서울시내 아파트에 대해서는 거주의무기간과 전매제한기간이 훨씬 길기 때문에 분상제의 경우 수분양자 입장에서는 토지거래허가제 기능을 포함한다고 봐도 된다. 토지거래허가제는 2년 거주만으로 양도가 가능하지만, 분상제는 3~8년 거주 후에 양도해야 하므로 토지거래허가제보다 훨씬 엄격하다. 농지의 경우 원래 농지취득자격증명을 받아야 하나 토지거래허가제는 농지의 경우 어차피 농지취득자격증명 발급자에게만 허가가 나기 때문에 별도로 농취증 제출의무가 없다. 즉 토지거래허가증이 농지취득자격증명을 포함하는 서류가 된다.[4]
6.17 부동산 대책 관련[편집]
2020년 문재인 정부의 6.17 부동산 대책의 주요 대책들 중 하나로 토지거래허가제(사실상 주택거래허가제)가 나왔다. 이 제도가 도입된 지역은 실거주 목적을 제외하고는 거래가 금지되며, 구청에서 허락을 받아야 실거주용 거래가 이뤄질 수 있다. 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동을 대상으로 1년간 시행되고 있고 계속 갱신되고 있다. 단, 상속, 증여, 허가대상면적 미만의 토지(서울시 내 주거지역은 대지지분 6㎡ 이하, 비서울권은 일반적으로 60㎡ 이하), 법원경매, 재개발보류지 등은 허가제 예외건으로 실거주 의무가 없다.
재건축 조합원 지위양도 제한의 경우 서울시 내의 허가제 적용지역에 대해서는 더욱 엄격한 규제를 적용받는다. 재건축조합 설립(사업시행,관리처분 인가) 후 3년이내 사업시행 미인가(관리처분 미인가,미착공)시 양도제한이 잠시 풀리는 경우가 있는데, 이것은 허가제 지역에서는 적용되지 않기로 했으나 소식이 없다.
강남3구와 용산구의 토지거래허가구역 내 재건축 조합설립 주택은 딱 하나, 매도자가 ①10년 보유, ②5년 거주, ③1가구 1주택자이면서 ④매수자 세대원 전원이 무주택자로 허가대상 아파트가 1세대 1주택이 될 예정이며 ⑤계약일로부터 3개월 이내 잔금, ⑥잔금 6개월 이내 입주하는 경우만 거래 가능하다. ①~⑥을 모두 만족해야 하며 저 6가지 중 하나라도 어긋나면 매매계약 자체가 불가능하다.
4.21 부동산 대책 관련[편집]
서울시의 시행
오세훈 신임 서울시장이 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 재개발 구역 4동에 토지거래허가제를 도입하였다. 허가제 도입 구역은 다음과 같다.
- 압구정아파트지구(24개 단지)
- 여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지)
- 목동택지개발사업지구(14개 단지)
- 성수전략정비구역
이외에도 신속통합기획 재개발, 재건축지구에 대해 허가구역을 확대 적용하고 있으며 잠실 장미아파트, 신반포2차, 서초동 진흥아파트, 수궁동 우신빌라 등이 신규 지정되어 있다. 오세훈 시장은 토지거래허가제에 대해 극찬한 적이 있으며 윤석열 대통령도 안정하향을 목표로 하므로 윤석열 정부 기간 동안 토지거래허가제가 축소될 가능성은 없다고 봐도 된다. 2023년도에도 잠실 장미아파트 등 신통기획 관련 허가구역이 전부 갱신되었고 위 4개 지역은 물론 MICE 관련 허가구역마저도 갱신 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 2023년 4월 5일, 위 4개 지역의 토지거래허가구역 고시가 갱신되었다. 2023년 6월 7일, 위 6.17 대책과 관련한 잠실동 등 허가구역 고시도 역시 갱신되었다.
경기도의 시행
이재명 경기도지사 역시 경기도 일부 지역에 토지거래허가제를 도입하였다. 분당신도시 및 기타 경기도 유명 택지지구의 경우 외국인 및 법인에 대해서는 아파트 매수시 허가제 적용대상이다(일반 내국인 개인은 허가제 예외). 2022년 5월 1일부터 경기도내 외국인 및 법인 토지거래허가제는 폐지되었다. 거주의무 조건으로 계약하고 실거주 중인 외국인이나 법인에 대해서도 소급하여 거주의무가 자동 폐지되었다. 2023년 3월 20일부터 e편한세상 용인 한숲시티 일부 대형평형 세대에 대해 국토교통부 장관의 명령으로 토지거래허가제가 시행된다. 삼성전자 반도체 클러스터 조성사업에 대한 투기방지 대책으로 남사읍 일원이 전부 허가제로 지정된 데 대한 일부분이다.
대구광역시 군위군
대구경북신공항 건설과 관련하여 군위군 지역의 부동산 투기 및 알박기 등 개발방해를 방지하기 위해 2023년 7월 3일을 기해 군위군 전역에 토지거래허가구역이 지정되었다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
