주택자금

주택자금(住宅保證)은 주택을 짓거나 구입하는 데 드는 비용을 말한다.

개요

국민주택자금은 다음 자금에 의한 택지조성 및 주택건설자금을 말한다.

• 주택건설촉진법에 의하여 운용되는 자금(동법 제10조 이하 참조).
• 공무원연금법에 의하여 운용되는 자금(동법 제73조 내지 제77조).
• 지방자치단체에서 직접 운용하는 자금.

주택자금은 무주택세대주에 대하여 적용된다. 따라서 본인이 무주택세대주에 해당되는지 이해하시는게 가장 먼저이다.

주택마련저축 소득공제

무주택세대주로 총급여액 7,000만 원 이하인 근로자가 연말 안에 본인 이름 청약저축, 주택청약종합저축, 근로자 주택마련저축에 가입하고 불입하면 240만 원까지 저축액의 40%를 소득공제한다. 부동산 경기 및 정부의 정책에 따라 관심이 늘 많은 분야가 청약통장에 관한 부분이다. 연말정산과 별도로 장기적으로 본인의 상황에 맞는 전략은 늘 준비해 두는것이 중요하다.

주택임차차입금(=전세자금) 원리금상환 소득공제

무주택세대주 또는 무주택세대원인 근로자가 국민주택규모의 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위해 대출기관 또는 거주자등으로부터 차입한 자금에 대하여 원리금상환액의 40%를 최고 300만 원까지 소득공제 가능하다.

• 세대주가 주택자금공제 및 주택마련 저축 공제를 받지 아니라한 경우에는 근로자인 세대원이 공제 가능

개인간의 차입금은 이자율 1.8% 이상 차입금(2015.3.13. 이전 2.5%)으로, 종합소득금액이 5,000만 원 이하인 근로자가 전입·입주일로부터 전·후 1개월 이내에 차입한 경우에 소득공제가 허용된다.

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제

2019년 이후 취득시 기준시가 5억 원 이하(2015년 이후 취득시 기준시가가 4억 원 이하)의 주택에 저당권을 설정하고 만기 15년 이상 & 고정금리 & 비거치식 분할 상환하는 경우 이자를 1,800만 원(고정금리 OR 비거치식은 1,500만 원), 만기19 이상 & 고정금리 OR 비거치식 분할상환은 300만 원을 소득공제 받을 수 있다.

총급여 7,000만 원 이하 근로자 월세세액공제

무주택자인 근로자(기본공제대상자인 배우자 등 계약 포함)가 국민주택 규모 이하의 주택을 임차하고 월세를 지급한 경우에는 연간 750만 원까지 지출액의 10%(총급여 5.5천만 원 이하자는 12%)를 세액 공제 받을 수 있다. 2018년 8월 13일 이후 주거에 사용하는 오피스텔의 월세 지급분도 소득공제 대상이다.

주택자금 관련

주택자금공제

주택자금공제란, 소득공제 중 특별소득공제 항목으로 거주를 위한 주택 구입, 임차 비용에 대하여 공제해주는 항목이다. 단어가 조금 어렵지만, 아래의 세 경우가 있다.

• 주택을 구입하기 위해 청약통장에 저축하고 있는 금액
• 주택을 임차할 목적으로 대출하여 갚고 있는 대출 원금과 이자
• 주택을 구입할 목적으로 대출하여 갚고 있는 대출 이자 (원금X)

각 항목에 따라 적용대상과 공제받을 수 있는 주택규모와 공제한도금액이 다르며, 그 차이는 아래와 같다. 주택자금 공제는 법개정에 따른 공제내역 변동이 잦은 항목 중 하나이다. 따라서 주택을 임차/구입을 목적으로 차입한 연도의 공제요건을 확인해야 한다. 아래 항목은 2022년 귀속 연말정산의 요건이다.

주택마련저축 소득공제

청약통장 저축액 소득공제 (주택청약종합저축, 청약저축)

• 적용대상 : 연 총급여액이 7,000만 원 이하의 근로소득자, 무주택세대의 세대주(무주택 외국인근로자도 포함) (2022.12.31기준)
• 공제금액 : 주택마련저축 불입액 X 40%
• 공제금액 한도 : 연 240만 원 (주택임차자금차입금 원리금상환액과 합하여 연 400만 원 한도)

주택임차자금차입금 원리금 상환액 공제

주택을 임차할 목적으로 대출하여 갚고 있는 대출 원금과 이자

• 적용대상 : 2022년 12월 31일 기준 무주택 세대의 세대주 (주택자금공제를 세대주가 공제 받지 않는 경우, 세대원인 근로자), 근로자의 연소득과 관계없음
• 주택규모 : 국민주택규모 주택 (1세대당 85㎡ (수도권 제외 지역은 100㎡) 이하인 주택)
• 공제금액 : 주택임차자금차입금 원리금상환액 X 40%
• 공제금액 한도 : 주택마련저축 불입액과 합하여 연 400만 원
• 차입금의 요건

• 대출기관으로부터 차입한 경우 : 입주일과 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 내의 대출금
• 일반 거주자(총급여액 5천만 원 이하인 사람)로부터 차입한 경우 : 입주일과 전입일 중 빠른 날로부터 1개월 이내에 1.2% 이상으로 차입한 경우

장기주택저당차입금 이자상환액

주택을 구입 목적으로 대출하여 갚고 있는 대출 이자 (원금X)

• 적용대상

• 과세연도 종료일(12.31) 기준 세대주인 근로자(거주여부 상관없음)
• 세대주가 주택자금공제를 받지 않은 세대원인 근로자 (과세기간중 실제 거주하는 경우)

• 주택 수가 2개 이상인 경우 공제 대상 아님

• 주택요건

• 취득당시 기준시가 5억 원 이하인 주택

• 2019년 1월 1일 이후 차입분부터 주택 기준시가 5억 원으로 상향 조정
• 06년도부터 13년까지는 3억원, 14년도부터 18년까지는 4억 원

• 공제금액과 한도

• 금리유형 및 상환 방식에 따라 차등

※ 위에서 안내한 '주택마련저축', '주택임차자금차입금 원리금상환액' 항목과 합한 금액으로 한도 결정

상환기간	상환방식	한도금액
15년 이상	고정금리 방식이고 비거치식 분할상환방식	연 1800만 원
	고정금리 방식이거나 비거치식 분할상환방식	연 1500만 원
	기타	연 500만 원
10년 이상	15년 이상	연 300만 원

• 차입금의 요건

• 소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 차입한 대출금
• 채무자가 당해 저당권 설정된 주택의 소유자일 것

주택자금공급시장

주택자금 공급기관(한국주택금융공사)이 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관(은행, 보험회사 등 금융기관)에 공급해 주는 시장을 주택자금 공급시장이라 한다. 2차 주택저당 대출시장이라고도 하며, 1차 주택저당 대출시장이 진화한 것으로 선진 금융기법이다. 이때, 주택자금 공급기관은 주택자금대출 금융기관에게 자금을 주는 대가로 대출 금융기관이 대출해주고 받은 저당권을 넘겨받아 이것을 증권(혹은 채권)으로 바꾸어 투자자에게 팔아 자금을 마련한다. 이 기관을 유동화기구(流動化機構)라 부른다.

주택자금대출시장

예금이나 보험을 취급하는 금융기관이 자금을 조달하여 주택자금 수요자에게 대출해주고, 그 대신에 주택 저당채권을 획득하는 대출자와 차입자 간의 관계만으로 형성되어 미분화된 금융시장 구조를 말한다. 1차 주택저당 대출시장이라고도 하며 주택금융이 발달하지 않은 국가의 주택금융 구조다.

장기주택자금대출

장기주택자금대출은 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행해 장기주택자금을 대출해주는 제도를 말한다. 즉, 모기지론(Mortgage Loan)을 말한다. 은행과 같은 금융기관이 대출을 할 때 담보물인 부동산에 저당권을 설정하는 것을 '모기지(mortgage)'라고 한다. 저당권 자체를 모기지라고 부르기도 하는데, 우리나라에서는 보통 주택을 담보로 장기간 대출해 주는 제도라는 의미로 '장기주택담보대출'이라고 번역하고 있다. 즉, mortgage 혹은 mortgage loan은 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행해 장기주택자금을 대출해주는 제도를 말한다. 주택 구입 자금의 일부를 먼저 내고 나머지는 수십년에 걸쳐 분할 상환하면 되기 때문에 목돈 없이도 내 집을 장만할 수 있다는 장점이 있다. 선진국에선 이미 일반화된 장기주택대출제도로, 우리나라에서는 2004년 3월 도입되었다.

대한민국에서는 2004년 3월 정부투자회사인 '한국주택금융공사'를 설립되어 모기지론 제도가 도입되었다. 고객이 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리면 은행은 담보대출(채권)을 주택금융공사에 넘겨 유동화(투자자 매각)하는 구조이기 때문에 장기 고정금리를 적용하는 점이 특징이다. 만 20세 이상의 무주택자나 1주택 소유자는 주택금융공사가 선정하는 은행이나 보험사 창구에서 모기지론을 통해해 주택 가격의 70%까지 10년 이상의 장기주택자금을 대출받을 수 있다. 대출 기간은 10~20년 사이에서 선택할 수 있으며 만기일까지 고정금리가 적용된다. 대출금액은 최고 2억 원이다. 대출 대상은 아파트와 단독주택, 다세대주택, 연립주택이 모두 포함된다. 하지만 6억 원이 넘는 고가주택이나 주상복합아파트, 재건축아파트와 오피스텔은 모기지론을 받을 수 없다.

참고자료

• 〈주택자금〉, 《네이버 국어사전》
• 〈국민주택자금〉, 《회계·세무 용어사전》
• 〈소득공제 2. 주택자금공제〉, 《삼쩜삼 고객센터》
• 〈주택자금공급시장〉, 《부동산용어사전》
• 〈주택자금대출시장〉, 《부동산용어사전》
• 〈장기주택자금대출〉, 《시사상식사전》
• 장성환 세무사, 〈주택자금 소득공제 (대출 구입 저당차입금)〉, 《네이버 블로그》, 2020-01-28

같이 보기

• 주택
• 자금
• 구입
• 비용
• 공제
• 임차
• 대출
• 차입금
• 채무자
• 저당권
• 대출금
• 소득공제
• 청약통장
• 금융기관

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