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신고제
신고제(申告制)는 법률 행위, 특히 영업이나 산업 행위에 있어서 행정 관청 따위에 신고만 함으로써 즉시 행할 수 있도록 하는 제도를 말한다.
개요[편집]
신고제란 관련 법에 따라 원칙적으로 어떤 행위를 하는 것이 가능하지만 사전에 행정 관청에 일정한 요건을 정해 신고를 하도록 하는 경우를 말한다. 행정 관청은 특별한 하자나 문제가 없는 한 신고한 행위를 허용해 주는 것이 원칙이며 허용 여부는 행정 관청의 재량이 아니다. 따라서 신고 후 일정 시간이 지날 때까지 행정 관청에서 아무런 조치가 없다면 특정 행위를 자유롭게 할 수 있다.[1]
신고제 유형[편집]
전월세 신고제[편집]
전월세 신고제란 2021년 6월 1일부터 시행되는 부동산 정책 중 하나로 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 임대차계약을 했다면 반드시 신고해야 하는 제도이다. 즉, 전월세 신고제는 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권익을 보호하기 위해서 임대차계약 당사자가 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하도록 하는 제도이다. 정부가 계속 이야기했던 임대차 3법, "전월세계약갱신청구권", "전월세상한제", "전월세 신고제"가 모두 시행되게 된 것이다. 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행하는 제도로 6월 1일 이전에 이뤄진 계약은 신고대상이 아니다. 전월세 신고제는 보증금이 6천만 원을 초과하거나, 월세가 30만 원을 넘으면 신고를 해야 한다고 알고 있지만, 처음 시행하기 때문에 여러 가지 궁금증들이 많이 있다.
전월세 신고제의 신고대상 기준
전월세 신고제의 신고대상은 2021년 6월 1일 이후 체결된 임대차계약 중 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과일 때 하는 것이다. 신고 기간은 임대차계약 후 30일 이내에 신고하여야 하며, 반전세의 경우라도 보증금 또는 월세가 기준을 넘으면 신고해야 한다. 예를 들면 보증금 5,990만 원에 월세 299,999이라면 신고를 하지 않아도 되지만, 보증금 5,990만 원에 월세가 300,001원이라도 신고를 해야 한다는 것이다. 반대로 보증금이 6,001만 원에 보증금이 299,999원이라도 신고해야 한다. 보증금과 월세 둘 중에 어느 하나만 기준을 넘어도 신고해야 한다.
전월세 신고제 신고제외 지역이나 대상
전월세 거래량이 적고 비교적 소액거래가 많은 도의 군지역은 의무 신고대상에서 제외된다. 단 경기도는 제외된다. 또한, 보증금 변동이 없는 묵시적 갱신 또한 별도로 신고할 필요가 없다. 기숙사의 경우 학교 기숙사는 신고대상에서 제외되지만, 회사 기숙사는 일반 주택 계약과 마찬가지로 신고대상이다. 만약 신고의무를 위반하면 최대 100만 원의 과태료를 내야 하고, 계도 기간은 1년이기 때문에 2022년 5월 31일까지는 과태료가 부과되지 않는다.
잔금까지 다 치르고 사정에 의해 계약이 취소된 경우의 신고 여부
국토부에 따르면 임대차계약을 체결한 뒤 잔금을 모두 치르고 입주하기 전에 취소된 계약(계약 해제)은 신고대상이 된다고 한다. 예를 들어 6월에 계약서를 작성하고 8월에 잔금을 치르고 입주하기로 했는데, 7월에 계약이 해제되었다면 신고대상이 되는 것이다. 다만 입주 후 일방의 사정으로 계약이 취소(계약 해지)된 경우는 신고대상에서 제외된다고 한다. 이 부분에 대하여는 아직 사례가 없기 때문에 좀 더 기다려 봐야 할 것 같다.
전월세 신고제 신고대상이 아니라도 전월세 신고
금액과 보증금 또는 월세가 기준에 맞지 않으면 신고할 수 없다. 경기도를 제외한 도의 군지역이나 보증금, 월세가 기준 이하라면 신고가 되지 않는다. 다만 단기계약일 경우 보증금이나 월세가 많아서 임차인이 권리를 보장받고 싶다면 전월세 신고제를 통하여 신고할 수 있다.
전월세 신고제의 신고 절차와 방법
임대차계약 대상 주택이 있는 관할 주민센터를 방문하거나 온라인(부동산거래관리시스템 : https://rtms.molit.go.kr)으로 신고할 수 있다. 신고방법은 임차인과 임대인 중 1인이 임대차계약서를 제출하거나 계약 내용을 입증할 수 있는 자료(입금내용, 통장사본, 입금증)을 제출하면 된다. 위임장이 있다면 공인중개사를 비롯하여 제3자도 대리 신고할 수 있다. 임대인과 임차인 중 어느 한 쪽이 신고하면 상대방에게 문자로 신고 접수 여부가 통보된다. 전월세 신고가 완료되면 자동으로 확정일자 효력이 발생하게 되며 임대차 계약 당사자는 부동산거래관리시스템을 통하여 언제든지 내용을 확인할 수 있다.
24시간에 관계없이 온라인 신고가 가능하므로 확정일자를 받기 위해서 주민센터를 방문하지 않아도 되는 장점이 있다. 또한, 정부는 전·월세 신고제를 통해 임대차 가격, 기간, 갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개돼 거래 편의가 높아지리라 전망하고 있다. 이는 부동산 매매 실거래처럼 임대차 정보가 공개되면 임차인은 주변 임대차 정보를 확인할 수 있으므로 합리적 의사결정이 가능해질 거라고 믿고 있다. 많은 사람은 전·월세 신고제는 과세 자료로 활용하지 않을까 하는 우려는 하고 있지만, 정부는 "전·월세 신고제는 임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입되는 제도"라고 하고 있다.[2]
- 신고 내용에는 임대인·임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 다음의 사항을 내용으로 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제6조의2제1항).
- 임대차계약당사자의 인적사항
- 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호를 말함) 및 연락처
- 법인인 경우: 법인명, 사무소 소재지, 법인등록번호 및 연락처
- 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 소재지, 고유번호 및 연락처
- 임대차 목적물(주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약인 경우에는 그 권리의 대상인 주택을 말함)의 소재지, 종류, 임대 면적 등 임대차 목적물 현황
- 보증금 또는 월 차임
- 계약 체결일 및 계약 기간
- 계약갱신요구권 행사여부(계약을 갱신한 경우에만 해당 함)
- 주택 임대차계약 신고 방법
- 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 '주택 임대차계약 신고서'에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고해야 한다.
- 위에도 불구하고 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 '주택 임대차 계약 신고서'에 다음의 서류를 첨부하여 제출하는 경우에는 공동으로 신고한 것으로 본다.
- 주택 임대차 계약서(계약서를 작성한 경우만 해당함)
- 입금증, 주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 등 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류 등(주택 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우만 해당함)
- 계약갱신요구권을 행사한 경우 이를 확인할 수 있는 서류 등
- 계약 당사자인 임대인 또는 임차인 중 한 명이 신고를 거부해 단독으로 신고하려는 경우에는 위의 서류 등에 '단독신고사유서'를 첨부하여 제출해야 한다.
- ※ 부동산거래계약시스템을 통해 주택 임대차계약을 체결한 경우에는 임대차계약당사자가 공동으로 주택 임대차계약 신고서를 제출한 것으로 본다.[3]
전월세 계약 신고 안하면 과태료
주택 임대차계약을 의무적으로 신고하도록 한 '전월세 신고제' 계도 기간이 2023년 5월 말 종료된다. 6월부터 2021년 6월 이후 맺은 전월세 계약을 신고하지 않거나 거짓 내용으로 신고한 경우 최대 100만 원의 과태료를 물게 된다. 전월세 신고제란 보증금이 6천만원을 초과하거나 월차임(월세)이 30만 원을 초과하는 주택 임대차계약을 맺은 경우, 임대인이나 임차인 가운데 어느 한쪽이라도 계약 당사자의 인적사항과 임대목적물 정보, 임대료·계약 기간 등 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 2021년 6월 1일 이후 체결된 주택 임대차계약은 모두 신고대상이며, 계약 체결일로부터 30일 안에 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하거나 온라인으로 신고해야 한다. 임대차계약 신고를 완료하면 주택임대차보호법에 따른 확정일자도 부여받은 것으로 본다.
전월세 신고제는 '임대차 3법'(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세 신고제)의 하나로 2020년 국회를 통과해 2021년 6월부터 시행됐지만, 계도 기간에는 단속과 과태료 부과를 하지 않았다. 정부는 임대차 단위 계약 기간이 2년이라는 점을 고려해 제도 시행 만 2년까지는 계도 기간을 운용하기로 했다. 정부가 예고한 계도 기간이 이달 말 종료되면, 다음 달부터는 신고의무를 지키지 않온 임대인, 임차인에게 각각 과태료가 부과된다. 과태료는 신고의무를 어긴 기간과 계약금액에 따라 4만∼100만 원이 부과된다. 전월세 신고제 계도 기간이 종료되면 주택 임대차 거래 정보가 투명하게 쌓여 임차인 보호를 더 강화할 수 있을 것으로 예상된다. 앞서 주택매매 거래는 2006년부터 신고 의무가 있었지만, 임대차 시장은 신고 의무가 없어 확정일자 등 제한된 정보로만 시장 파악이 가능했다.
전입신고나 확정일자 부여 등이 상대적으로 적은 월세나 비아파트 거래 등은 가격 등락이나 지역별 시세를 알기가 어려웠고, 이 때문에 임차인들이 불리한 계약에 내몰리는 일도 적잖았다. 정부는 전월세 신고제가 자리를 잡으면, 신고자료를 연계 활용해 전세대출이나 보증보험 가입, 월세세액공제 신청 때 제출 서류를 간소화할 수 있을 것으로 보고 있다. 전월세 신고제 계도 기간이 종료되면 주택 임대차 거래 정보가 투명하게 쌓여 임차인 보호를 더 강화할 수 있을 것으로 예상된다. 앞서 주택매매 거래는 2006년부터 신고의무가 있었지만, 임대차 시장은 신고의무가 없어 확정일자 등 제한된 정보로만 시장 파악이 가능했다. 전입신고나 확정일자 부여 등이 상대적으로 적은 월세나 비아파트 거래 등은 가격 등락이나 지역별 시세를 알기가 어려웠고, 이 때문에 임차인들이 불리한 계약에 내몰리는 일도 적잖았다.
정부는 전월세 신고제가 자리를 잡으면, 신고자료를 연계 활용해 전세대출이나 보증보험 가입, 월세 세액공제 신청 때 제출 서류를 간소화할 수 있을 것으로 보고 있다. 관리비가 제도 바깥의 '제2의 월세'로 자리 잡을 거란 우려다. 이에 따라 국토부는 내년 초부터 50세대 이하 소규모 원룸, 오피스텔, 다세대주택 등의 관리비 세부내역을 의무적으로 단지별 누리집 등에 공개하는 방안을 추진하고 있다. 현재 관리비 세부내역 의무 공개 대상은 100세대 이상 공동주택이다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈신고제〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 써니퍼니 부동산 이야기, 〈전월세 신고제란 무엇이며, 전월세 신고제에 대한 궁금증〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2021-06-01
- ↑ 〈주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 최하얀 기자, 〈6월부터 전월세 계약 신고 안하면 과태료…관리비 공개 확대도 추진〉, 《한겨레》, 2023-05-10
참고자료[편집]
- 〈신고제〉, 《네이버 국어사전》
- 〈신고제〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 써니퍼니 부동산 이야기, 〈전월세 신고제란 무엇이며, 전월세 신고제에 대한 궁금증〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2021-06-01
- 최하얀 기자, 〈6월부터 전월세 계약 신고 안하면 과태료…관리비 공개 확대도 추진〉, 《한겨레》, 2023-05-10
같이 보기[편집]
