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감보율
감보율(減步率)은 토지구획 정리사업에서 공용지 확보와 공사비 충당을 위해 토지를 공출받는 비율을 말한다. 토지부담률이라고도 한다. 공공단체 등의 재원이 부족할 경우에는 토지를 매수하지 않고 원래의 조건과 거의 같은 장소로 환지(換地)하는 수가 많은데, 그 결과 일정한 비율의 토지가 줄어들게 되는 것을 감보율이라 한다. 그 비율은 개개의 소유자의 위치에 따라 다르나 대체로 30% 안팎이다. 정부에서는 1986년 8월 토지구획정리사업법 시행규칙을 새로 제정, 앞으로 수도권지역에서의 정리사업을 전면 억제하고 그 밖의 지역에서도 최고 15만평까지만 허용하고 감보율도 최고 50%를 초과할 수 없도록 했다.
개요[편집]
신도시를 만들 때 도시개발 법에 따라 개발구역의 토지를 수용방식, 환지방식, 혼용방식으로 시행할 수 있다. 대규모 개발지나 역세권 등 상당 부분이 환지방식으로 만들어 진다.
감보율은 환지방식(토지구획정리방식)으로 택지를 개발했을 때, 종전의 토지면적에서 환지 받은 면적을 뺀 나머지 토지면적의 비율을 말한다. 즉 감보된 면적의 비율을 말한다. 대개 사업장에 따라 다르나 20~60% 수준이다. 이같이 감보하는 것은 사업시행자(주체)가 도로·공원·상하수도·광장 같은 공공시설을 확보하기 위해 필요한 토지를 수익자(소유자)의 토지에서, 받을 사업비용 대신 토지를 조금씩 떼어내 상계시키기 때문이다. 이렇게 떼어 놓은 토지를 '체비지'라 한다. 사업시행 전 소유하던 면적대비 떼어 내간 토지의 면적비율을 각각 각필 감보율이라 하고, 사업시행 전 총면적과 구획정리 후 총면적의 비율을 평균감보율이라 한다. 사업시행자가 이렇게 토지를 떼어가 소유자의 면적이 줄어도 소유자는 종전보다 토지가치가 늘어나기 때문에 불만이 적다.
감보율 산식[편집]
- 감보율=(사업시행전 면적-사업시행 후 환지면적)/사업시행전 면적x 100
환지방식으로 시행하는 개발사업에서 시행자는 새로 조성된 토지 가운데 일부를 환지로 정하지 않을 수 있는데, 이러한 토지를 보류지라고 한다. 즉, 토지소유자는 종전의 토지면적보다 줄어든 토지를 돌려받을 수 있으며, 이 경우 종전에 대비하여 감소한 토지면적의 비율을 토지부담률 또는 감보율이라 한다.
예를 들어, 면적 1,000m²의 토지를 보유한 사람이 환지방식으로 사업을 시행한 후 800m² 면적의 토지를 돌려받았다면, 토지부담률은 20%이며 보류지의 면적은 200m²이다.
도시개발사업에서 평균 토지부담율은 50%를 초과할 수 없다. 다만, 해당 구역의 특성을 고려하여 지정권자가 인정하는 경우에는 60%까지 가능하며, 토지소유자 수의 2/3 이상이 동의하는 경우에는 60%를 초과할 수 있다.
평균 토지부담률의 산정은 다음을 따른다.
- 평균 토지부담률= [(보류지 면적 = 제27조제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)/ (환지계획구역 면적 – 제27조제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)] x 100
관련 용어[편집]
- 감보 : 감보(減步, decrease)는 토지구획 정리에서 공공용지 조성에 소요된 만큼 권리자의 토지면적을 줄이는 것을 말한다. 토지구획정리 사업에서는 공원, 도로 등의 공공용지에 들어가는 사업비를 준비하기 위해 일정 비율로 감소시킨 토지를 환지해 종전 토지의 관계 권리자에게 준다(환지처분). 이와 같은 환지처분에 의해 종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것을 감보라한다.
- 환지: 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이다. 엉망인 땅을 깨끗하게 밀어버리고 정리를 해서 바꿔줄 것인데, 이렇게 사업을 해서 교환을 해주는 토지이다. 환지는 사업시행자가 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경하여 원 소유주에게 돌려주는 행위로, 도시개발사업 시행 전의 권리관계를 변경시키지 않고, 각 토지의 위치·면적·토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 토지구획정리사업 시행 후 새로이 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킨다. 환지방식은 도시개발사업의 시행방식 중 하나로 토지소유자의 동의하에 기존 토지의 권리를 개발 후 토지에 재분배하는 방식이다.
- 체비지: 도시개발사업을 환지방식으로 시행하는 경우에는 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위하여 일정한 토지를 정하여 처분할 수 있으며, 이러한 토지를 보류지(保留地)라고 한다. (즉, 도로, 주차장, 공원, 학교 등으로 만들기 위해서 남겨놓은 토지이다.) 이러한 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분, 즉 시행자가 경비충당 등을 위해 매각처분할 수 있는 토지가 바로 체비지이다. (보류지 = 공공시설용지 + 체비지) 체비지는 비용이 머물러 있는 토지를 말한다. 머무른 곳을 "체"류지라고 하는 것처럼 비용이 머물러 있는 토지를 체비지라고 한다. 좀 엉망인 땅을 가지고 사업을 하면 "사업시행자"가 비용을 청구할 것이며 이에 대해 종전에 전, 답과 같은 좀 엉망인 땅을 가지고 있는 소유자가 땅의 일부에서 비용을 가져가라고 하면 공사를 하던 "사업시행자"가 토지 정리를 하고 일부는 토지 소유자에게 주고 일부는 사업 비용으로 땅을 잘라 가게된다. 그렇게 해서 사업시행자가 가지게 되는 땅은 비용이 머물러 있게 될 것이므로. 이것을 "체비지"라고 한다. 쉽게 정리하자면, "개발사업을 하는 대가로 받게 되는 땅" 정도이다.
- 보류지: 환지계획에서 환지로 정하지 않고 보류한 토지이며 체비지, 공공시설용지, 기타용지로 구분된다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈감보율〉, 《매일경제》
- 〈토지부담률(감보율)〉, 《서울시 도시계획용어사전》
- 김지인 실장, 〈감보율이란? 연도감보와 공통감보〉, 《네이버 블로그》, 2018-03-28
- 〈감보〉, 《행정학사전》
- 큼바다, 〈감보〉, 《네이버 블로그》, 2012-02-15
- 건설인, 〈환지, 감보, 체비지, 보류지〉, 《네이버 블로그》, 2016-05-12
같이 보기[편집]
