미세분지역

미세분지역은 도시지역, 관리지역 내에서 세분이 되지 않은 지역을 말한다.

한국의 모든 토지는 그 토지의 쓰임인 용도가 다 정해져 있다. 용도지역의 분류는 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4개로 분류되고 있으며 그 쓰임과 규제에 관해서는 각각 달리하여 규정하고 있다. 미세분된 도시지역은 보전녹지지역이며 미세분된 관리지역은 보전관리지역이다. 농림지역, 자연환경보전지역도 세분되지 않는다.

도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역에 지정이 되며 체계적으로 개발·정비·관리·보전 등을 필요로 한다.

관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역에 지정한다.

용도지역이 미지정된 경우는 자연환경보전지역의 규정을 적용받는다. 도시지역이 세부 용도지역으로 지정되지 않으면 보전녹지지역, 관리지역이 미분류되어 있으면 보전관리로 보는 것이 원칙이다. 따라서 관리지역은 4가지로 분류되어 있다고 생각해야 한다. 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분화된 관리지역과, 세분화되지 않은 관리지역, 즉 보전관리지역으로 보는 관리지역으로 보면 된다.

상세

용도지역이 미지정되거나 미세분 된 지역이 있다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이 4가지 용도지역 중 어느 것으로도 지정되지 않거나 도시지역 또는 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우이다.

용도지역이 미지정된 경우

전국의 모든 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로 지정되는 것이 원칙이다. 그러나 가끔 어느 용도지역에도 속하지 않는 토지를 만날 수 있다. 이처럼 용도지역이 지정되지 아니한 지역은 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용받는다.

세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우

관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로, 도시지역은 더욱 다양하게 세분화되어 있다. 관리지역 또는 도시지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우, 관리지역은 보전관리지역 규정을 적용한다. 도시지역은 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용받는다.

예외

관리지역이 세분화되어 있지 않으면 보전관리지역으로 보는 것이 원칙이다. 하지만 예외지역도 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙 18조에 따라 공장, 음식점 등의 허가 적용을 받아 계획관리지역에 준하는 관리지역이 있다. 과거 국토이용관리법에 의한 준농림지역에서의 행위 제한 적용을 받아 공장이나 음식점 등, 지금의 계획관리지역에서 가능한 건축 허가를 받은 경우이다.

용도지역 미세분지역의 행위제한

국토계획법상 용도지역 중 도시지역과 관리지역은 다시 세부 용도지역으로 구분된다. 도시지역은 도시지역, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되고, 구분된 각 지역은 다시 세부 구분되어 지정된다. 예를 들면 녹지지역은 보존녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 다시 세분 되어 지정된다.

그리고 관리지역도 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세부 구분되어 지정된다. 그런데 도시지역과 관리지역 중 도시지역과 관리지역으로만 구분되었을 뿐 다시 세분 구분되어 지정되지 않은 토지들도 있다.

이러한 용도지역 미세분지역를 어떠한 목적으로 개발하고 시설을 설치할 수 있는가 하는 행위제한에 대한 것은 도시지역의 경우는 보전녹지지역에 대한 규정, 그리고 관리지역의 경우에는 보전관리지역에 대한 규정이 그대로 적용된다. 즉, 행위제한에 있어서 용도지역 미세분지역은 도시지역은 보전녹지지역 그리고 관리지역은 보전관리지역과 동일하게 취급한다.

인터넷상 토지이용계획서에 도시지역, 보전녹지지역으로 표시되었다 하더라도, 도시지역으로서 용도지역 미세분지역임에도 위 국토계획법의 행위제한에 있어서 간주규정에 의하여 용도지역이 보전녹지지역으로 표기될 수 있으니, 용도지역 미세분지역인지 여부는 토지이용계획서상의 도면을 세심히 보고 판단하여여야 한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제79조

제79조(용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한 등)

① 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.

② 제36조에 따른 도시지역 또는 관리지역이 같은 조 제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다. [전문개정 2009. 2. 6.]

참고자료

• WAYCERT, 〈공법 미지정 미세분 지역의 행위제한〉, WAYCERT, 2020-05-17
• 인허가법률전문가, 〈용도지역 미지정 · 미세분지역에서의 행위제한과 용도지역 지정 ·변경 · 세분화 도시군관리계획결정 요청 민원제기〉, 《네이버 블로그》, 2017-03-10
• C드래곤, 〈용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위제한은 어떻게〉, 《네이버블로그》, 2021-04-04
• 인향만리, 〈용도지역 미분류 지역의 용도지역〉, 《티스토리》, 2022-04-11

같이 보기

• 용도지역
• 도시지역
• 관리지역
• 농림지역
• 자연환경보전지역

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