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최고고도지구
최고고도지구(最高高度地區)는 산 주변에 건물을 지을 때 환경·경관이 훼손되는 것을 막기 위해 최고 높이·층수를 제한하는 도시계획법상 용도지구를 말한다.
2014년 2월 서울에서는 여의도 면적의 31배에 달하는 8963만㎡ 가 지정돼 각종 난개발을 규제해왔다. 서울시내 최고고도지구는 모두 10개(89.63㎢)로 △북한산 △남산 △구기·평창동 △경복궁 △배봉산 △어린이대공원 △국회의사당 △김포공항 △서초동법조단지 △온수동 주변 등이다.
서울시는 현재(2023년 기준) 주요산, 주요시설물 등 경관 보호를 위해 고도지구 8개소(9.23㎢)를 지정·관리 중이다.
개요[편집]
최고고도지구는 용도지구 중 하나로 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구로 국토교통부장관, 시 · 도지사 또는 대도시 시장이 지정하거나 변경한다.
용도지구 제도가 도입된 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 경직적으로 운영되면서 여건변화를 반영한 통 · 폐합 등의 필요성이 증가하고 있고, 일부 용도지구는 상호간에 중첩 지정되어 토지 이용에 불편을 초래하는 측면도 있어 용도지구 제도를 보다 합리적으로 정비하는 것이 필요하여 유사한 목적의 용도지구를 통 · 폐합하고 정비하여 토지이용 체계를 간소화 · 합리화하기 위하여 2017. 4.18. 고도지구는 건축물 높이의 최고한도를 규제하는 것으로 법이 개정되면서 최고고도지구와 최저고도지구의 구분은 없어졌다.
근거법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.
최고고도지구의 지정[편집]
고도지구 중 최고고도지구는 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구를 말합니다.
- 공원, 녹지대 등의 경관을 차단함을 방지하기 위하여 필요한 지역
- 문화재 및 문화재적 가치가 있다고 인정되는 시설물 또는 기타 주요 시설물의 시설 및 경관보호를 위하여 필요한 지역
- 시가시내 관광도로 등으로부터 조망되는 시가지 경관차단을 방지하기 위하여 필요한 지역
- 준공업지역의 공장이전적지 등 공동주택을 건축할 수 있도록 허용되었으나 주변지역의 토지이용 등에 비추어 고층화가 바람직하지 않은 지역
- 이미 설치되었거나 계획된 도로, 상하수도, 학교 등 기반시설의 적정 이용량 유지를 위하여 단위지역내 전체건물의 용적,인구밀도 등을 일정 수준으로 제한할 필요가 있는 지역
- 시가지내 공기 흐름의 차단방지 또는 바람의 통로확보를 위하여 필요한 지역
- 그 밖에 시가지 경관 미관조성 등을 위하여 건축물의 높이를 제한할 필요가 있는 지역
최고고도지구 건축물의 높이 측정을 위한 지표면 기준[편집]
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "국토계획법"이라 함) 제76조제2항에 따라 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정할 수 있다고 규정하고 있다.
도시군관리계획수립지침(국토교통부훈령) 3-2-3-2.에서는 최고고도는 가급적 미터법에 의한 높이로 하고, 아파트 건축을 위한 경우에는 층수로도 할 수 있다. 이 때 건축물의 건축높이 계산은 「건축법」에서 정하는 바에 따른다고 규정하고 있다.
따라서, 최고고도지구에서의 건축물의 건축높이 계산은 건축법에서 정하는 바에 따라야 할 것이고, 아울러 최고고도지구와 관련하여 관할 지자체의 조례에서 정하는 바에 도 적합하여야 할 것이다.
- (건축법 관련)
건축법 시행령 제119조제1항제5호에 따르면 '건축물의 높이'는 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]를 말하는 것으로, 건축법 시행령 제119조제2항에 따라 지표면의 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 당해 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균 한 높이의 수평면을 지표면으로 보는 것이며,
이때, 지표면의 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 당해 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정하는 것으로서, 산정된 지표면을 기준으로 건축법 시행령 제119조제1항제5호에 따라 높이를 산정하는 것임을 알려드리니, 개별 건축물의 높이산정은 해당 건축물의 구조, 대지여건 등 현지현황과 관계법령을 종합적으로 검토하여 당해 허가권자가 판단할 사항이므로, 보다 구체적인 사항은 도면 등 관련 자료를 구비하시어 해당지역 시장, 군수, 구청장 등 허가권자에게 문의하기 바란다.
아울러, 건축법 시행령 제119조제1항제5호가목의 규정은 건축법 제60조(가로구역으로 지정된 건축물의 높이 제한)에 따른 건축물의 높이에 대하여 적용하는 것임을 알려드린다.
"건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분"이라 함은 필로티 부분의 상부가 아닌 건축물이 지표면에 접하는 부분을 말한다.[1]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 건축법일타박사, 〈최고고도지구 건축물의 높이 측정을 위한 지표면 기준〉, 《건축법일타박사》, 2022-05-31
참고자료[편집]
- 〈최고고도지구〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈최고고도지구〉, 《매일경제》
- 〈최고고도지구〉, 《부동산용어사전》
- 〈서울 고도지구 높이제한 완화…북한산 45m·여의도 170m〉, 《내손안에 서울》, 2023-06-30
- 박윤선·팀코주부 기자, 〈고도지구 해제되면 아파트 몇 층까지 지을 수 있을까?〉, 《서울경제》, 2023-07-09
- 건축법일타박사, 〈최고고도지구 건축물의 높이 측정을 위한 지표면 기준〉, 《건축법일타박사》, 2022-05-31
- 구미아너스부동산, 〈고도지구 의 최고고도지구 와 최저고도지구〉, 《네이버 블로그》, 2015-07-15
같이 보기[편집]
