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구거

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자연구거
인공구거

구거(溝渠)는 인공적인 수로 또는 그 부지를 말한다. 구거는 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 구거는 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로· 및 그 부속시설물부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지이다(공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률 시행령 제58조). 구거는 하천법의 적용을 받지 않고 "공유수면 관리 및 매립에 관한 법률"의 적용을 받는다.

구거는 국가 소유로 경매의 대상은 아니나 폐구거 부지의 경우 양여매각을 통하여 개인명의로 등기할 수도 있다. 구거의 소유자는 대안(對岸)의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로수류을 변경하지 못한다(민법 229).

개요[편집]

쉽게 이야기 하자만 구거란 작은 물길이 흐를 수 있도록 설치된 인공적인 수로부속시설물부지와 자연적인 유수가 있을 것으로 에상되는 수로 부지를 말한다.

시골이나 농사짓는 곳을 지나다 보면 산위에서 부터 작은 들이 흐르고 있는 것을 많이 볼 수 있다. 이런 도랑같은 것을 구거라고 생각하면 된다. 구거는 자연구거인공구거로 나눌 수가 있는데 도랑같은 것은 자연구거이고 인공적으로 논이나 밭에 물을 주기 위해 만든 구거(오른쪽 사진)를 인공구거라고 보면 된다.

그런데 구거가 이렇게 눈에 보이거나 정확하게 판단을 할 수 있다면 문제가 되지 않지만 언제부터인지 매립이 되어 흔적을 찾기도 어렵거나 일부가 도로로 사용 중인 구거들도 많이 있다. 지적도상에는 구거로 나오지만 현황상에는 전혀 구거라는 것을 알수 없을 때가 있다. 때로는 시멘트 포장까지 되어 있고 구거로 판단이 어려운 경우들도 있다.

구거는 대부분 도로와 전 답 등 농지사이에 있는 경우가 많다. 그 이유는 논이나 밭에 물을 주기 위해 필요하기 때문이다. 가끔은 토지의 중간을 가로질러서 구거가 있는 경우도 있다. 이럴 경우 구거에 건축을 할 수가 없기 때문에 구거를 피해서 건축을 해야 한다. 구거부분에 농사를 짓거나 다른 용도로 사용은 할 수 있을지언정 건축은 불가하기 때문이다. 만약 토지의 중간에 구거 있어서 그곳에 건축을 하기 위해서는 기존 구거에 대한 용도폐지 절차를 해야 한다. 구거부분의 면적을 국가로 부터 매입불하를 해야하는 등 그 과정도 결코 쉽지는 않다.

그리고 도로와 토지사이에 구거가 있다면 그 토지는 맹지가 되어서 건축을 할 수가 없다. 차들이 다니고 사람들이 다녀서 길이 났다고 해도 지목상 구거로 판단되면 그 자체로는 건축이 불가능하고 구거 점용허가를 받아서 건축을 해야 한다. 구거점용을 하기 위해서는 구거 전체를 점용허가를 받는 방법도 있지만 그렇게 되면 비용이 많이 들어가기 때문에 진입로로 사용할 구거의 일부만 점용허가를 받아 해당 토지와 길을 연결해서 건축을 많이 한다.

구거는 국가의 소유일수도 있고 사유지일수도 있다. 그리고 농업용인 경우가 대부분이기는 하지만 그렇지 않은 경우도 간혹 있다. 만약 구거가 농업용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설로 등록하여 관리한다. 농촌의 농지사이에 있는 도랑은 대부분 한국농어촌공사에서 관리하는 농업기반시설로 등록되어 있는 경우가 대 부분이다. 그리고 농업기반시설을 진입로 등으로 사용하는 등 농사이외의 다른 용도로 사용하는 것은 목적외사용이라 하고 반드시 구거 관리기관의 허가를 받아야 한다. 농업기반시설의 목적외 사용의 예로는 공장 근린생활시설 주택 창고 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관, 오수관, 도시가스관, 송유관, 정보통신선, 전주 등의 매설을 위한 사용을 들 수 있다. 그렇기 때문에 토지와 도로 사이에 구거가 있어 다리를 놓아 진입로를 만들고자 할 경우에는 구거를 관리하는 기관으로보터 구거점용허가 혹은 목적외 사용승인을 받아야 한다. 이때 허가관청은 구거의 관리권자에 따라 다르다. 구거가 국유로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 받아야 한다. 그러나 구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외 사용승인을 받아야 한다. 국유지인 구거가 농수로인 경우에도 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받게 된다.

구거가 중요한 이유[편집]

"구거"란, 땅에 생명을 주는 통로이다. 그래서 시골의 농지와 산지를 구입할 때 "구거"(도랑)가 매우 중요한 역할을 한다.

구거는 "건축 허가"와 직접적인 관련이 있다. 건물에서 나오는 오·폐수는 '정화조'에서 일단 걸러지게 된다. 이렇게 정화조를 통해 걸러진 오·폐수는 배수로를 통해 폐수처리장이나 하천으로 흘러가게 된다.

  • 즉, 배수로와 연결되지 않은 토지를 구매한 경우에는 "구거"를 확보하는 것이 무엇보다 중요하다.
  • 시골에 있는 토지를 매수할 경우에는, 구거가 접해 있는지 반드시 미리 살펴보아야 한다.
  • 만약, 토지에 구거가 접해있지 않다면, 정화조에서 걸러져 나온 오·폐수를 어떻게 배수 처리를 해야 할지 확인을 한 후 매입을 해야 한다.
  • 이 부분이 해결이 안 되면 건축허가는 받을 수 없게 된다.

용수로와 배수로[편집]

구거라고 다 똑같은 구거가 아니다. 구거에는 '용수로'와 '배수로'가 있다. 이 차이점은 매우 중요하므로 반드시 알고 있어야 한다. 그 이유는 토지 관련 서류들을 통해 "구거"가 있는 것을 확인하고, 현장에서 물이 지나는 것까지 직접 보고 토지 계약을 했는데도 불구하고, 해당구거가 '용수로'라면 건축 등을 할 수 없는 경우가 발생한다. 용수로라면 왜 건축을 할 수 없는지 배수로와 그 차이점을 살펴본다.

용수로[편집]

논농사 등을 짓기 위해 물을 받기 위한 수로이다.

  • 이렇게 용수로로 활용 중인 구거일 경우에는 정화조 설치가 안 된다.
  • 즉, 논농사를 짓기 위해 물을 받는데 화장실 물 등 건물에서 나오는 오·폐수를 용수로에 연결하여 사용할 수 없기 때문이다.
  • 물론, 건물에서 나오는 오·폐수라고 하더라도 정화조를 통해 정화를 시킨 물이지만, '똥물'이라는 인식이 강해 농사짓는 물로 허락을 할 수 없다는 것이다.

배수로[편집]

물을 배수할 수로를 말한다. 즉, 화장실 물 등 오·폐수를 흘려 내보내는 수로를 말한다.

  • 용수로는 논에 물을 공급해 주기 위해 통상적으로 논 보다 높은 위치에 있다. 그러나, 배수로는 배수를 해야 하기 때문에 논보다 낮게 되어 있는 것이 보통이다.

용수로 및 배수로에 정화조 연결할 때 주의할 점[편집]

만약, 용수로에 정화조를 잘못 설치하였다면, 대부분 용수로와 배수로에 대해서 잘 알고 있는 마을분들이 민원을 제기할 확률이 매우 높다. 민원이 제기된다면 건축허가를 받았음에도 불구하고 재공사를 해야만 한다.

  • 실제 현장에서는 용수로만 보인다고 해서 용수로에 정화조를 연결하면 안 된다. 용수로 밑에 배수로관이 묻혀 있는지 잘 확인해서 배수로에 정화조를 연결해야 한니다.

인공구거와 자연구거[편집]

인공구거

인공구거란 보통 농사를 짓기 위해서 농지 옆이나 주변에 배수 등으로 만들어 놓은 구거를 말한다. 통상적으로 눈으로 보면 확인이 가능하다.

자연구거

자연구거는 지적도상에는 표시가 구거로 되어 있으나 실제 현장에는 인근에 농사를 거의 짓지 않고 계획관리지역으로 바뀌어 가는 마을에 있는 구거를 말한다.

  • 즉, 도시화가 많이 진행되어 이제는 배수의 의미가 많이 없어져 있는 구거를 말한다.
  • 이런 구거는 물이 흐르지 않고 흙으로 메꿔져 있거나, 다른 용도로 사용되고 있는 구거를 말한다.

자연구거는 현황상 보면 구거라고 판단하기 어렵기 때문에 토지이용계획 확인원, 지적도 등을 통해 확인을 반드시 해야 한다. 그리고 다듬과 같이 특히 주의해야 할 점들이 있다.

  • 자연구거는 도로로 사용하고 있는 경우가 많이 있다. 그래서 토지를 매수하고자 하는 사람뿐만 아니라, 매도하려는 사람도 지목이 도로라서 바로 해당 토지에 건축을 할 수 있을 것이라 착각하는 경우가 많이 있다.
  • 그러나, 이런 경우에는, 현황만 도로일 뿐, 실제로 지적도상에는 구거로 되어 있기 때문에, 원칙적으로는 맹지나 마찬가지이다. 이점을 각별히 주의해야 한다. 따라서, 토지와 도로 사이에 구거가 접해 있는 토지를 매입해서 건축행위를 하고 싶은 경우에는 "구거 점용허가"를 받아서 건축을 하면 된다.
  • 다만, 구거가 토지 주변으로 지나가는 게 아니라 토지 중간에 있는 경우에는 주의를 해야 한다. 그 이유는 "구거" 위에는 건축행위를 하면 안 되기 때문이다.

구거 용도폐지 및 국유지 불하 신청[편집]

구거 용도폐지 신청[편집]

자연구거 같이 오랫동안 사용하지 않은 구거는 "용도폐지 신청"을 통하여 구거에서 다른 용도로 사용이 가능하다. 즉, 구거였던 곳이 현재는 더 이상 물이 흐르지 않는 구거로 되었으니, 실제 사용되고 있는 용도에 맞게 지목을 변경해달라고 신청을 하는 것이다. 이런 신청을 하면 지자체에서는 현장 확인 후 해당 절차에 따라 용도폐지 여부를 결정하게 된다.

국유지 불하 신청(국유지 매수청구)[편집]

"국유지 불하" 란, 일반적으로 국가나 공공단체의 재산(토지)등을 개인에게 매각하는 것을 말한다. 즉, 신청인(개인) 입장에서는 국유재산을 매수하는 것이라고 보면 된다. 이런 '국유지불하"의 요건이나 절차는 [국유재산법]에서 규정하고 있다. 국유지 불하의 신청(국유지 매수청구)은 일반재산에 한하여 가능하다. 따라서, 앞서 설명한 "용도 폐지된 구거"는 대부분 국가 소유의 재산이기 때문에, "국유지 불하신청"을 통해 매입을 진행할 수 있다.

  • 다만, 이러한 절차는 요건이 까다로운 편이다.
  • 일반적으로, 국유지 불하가 가능한 국유지는 '한국 자산관리공사'에서 관리를 하고 있다.
  • '국유지 불하'를 받으려면 '국유재산 매수신청서'를 제출해야 한다.
  • '국유지 불하'가 결정되면, 한국 자산관리공사에서 2개 감정평가법인을 통하여 해당 국유지에 대한 감정평가를 한 후, 이를 산술 평균하여 매각대금을 결정하게 된다.
  • 매매계약을 한 후 60일 이내에 대금을 완납하면 소유권을 이전 받게 된다.

이렇게 구거 "용도폐지 신청" 및 "국유지 불하"를 통해 토지를 매수한 후, 인근 토지와 합병을 하여 큰 대지 등을 만들 수 있다면, 해당 토지의 가치를 매우 높일 수 있다. 그러나, 구거 용도폐지 신청이나 불하 신청이 어렵다고 느껴진다면, 국가에 구거를 사용하겠다는 "구거 점용허가"를 받아서 길을 내거나, 복개공사를 통해 매년 1회 사용료를 내고 사용하면 된다. ( ※ 복개 : 하천에 덮개 구조물을 씌워 겉으로 보이지 않도록 함. 또는 그 덮개 구조물.)

구거 점용허가란[편집]

구거의 목적 외 다른 용도로 사용승인받는 것을 말한다. 승인은 재량권 부분이라서, 현실적으로 승인을 받는 것은 까다로운 편이다. 도로와 해당 필지 사이에 구거가 있어서 도로에 접하지 못한 경우에는, "구거 점용허가"를 받아서 도로를 만들고 맹지로부터 벗어날 수 있다.

  • 다만 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것이 아니다. 따라서 토지 구입 전에는 반드시 해당 관청 담당부서에 미리 문의를 해서 확인을 해야 한다.
  • 즉 구입하고자 하는 토지가 도로에 바로 접해 있지 않고 해당 토지와 도로 사이에 구거가 있는 경우에는 구거에 점용허가를 받아 맹지에서 탈출하ㅗ 건축허가를 받을 수 잇는지 반드시 미리 확인해야 한다.

구거 점용허가 사용승인 절차[편집]

① 사용승인서 제출 : 사용 희망자 -> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)

② 사용 가능 여부 검토 : 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)

③ 사용승인 신청 : 한국 농촌공사 해당 도본부 -> 시·도지사 (사업단의 경우 : 사업단 -> 시·도지사)

④ 사용계약 : 사용희망자 <-> 한국 농촌공사 해당 지사 (또는 사업단)

⑤ 한국 농촌공사 자체 승인 사항(면적 300㎡이하) : 14일

⑥ 시·도지사 승인 필요 사항(면적 301㎡이상) : 30일

구거 점용허가 사용승인 시 검토사항[편집]

  • 유지관리(준설, 개보수, 청소 등)의 용이성 여부
  • 농업용수 공급에 지장(단면 크기 및 용 배수 흐름) 여부
  • 오·폐수 발생이나 유입 등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부
  • 흄관, 암거, 교량 등 신규 설치 시설의 안정성 여부
  • [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 등 제반 법 · 규정 저촉 여부
  • 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부
  • 위험시설, 혐오시설, 환경오염시설 여부
  • 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지 상항 저촉여부
  • 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근 주민들의 민원 제기 가능성 여부
  • 기타 목적 외 사용과 관련되는 제반사항 검토

구거 점용허가 비용(사용료)[편집]

보통 점용허가를 받을 구거 면적에 대한 공시지가 금액의 2 ~ 5% 정도이다. 계산식으로 나타내면 "점용허가 사용료 = 사용할 구거의 공시지가 × 사용할 구거의 면적 × 요율"이 된다.

  • 점용허가 사용료는 1년에 한 번만 납부를 하면 된다.
  • 평균적으로 1년에 몇만 원부터 크게는 몇십만 원 정도 내게 되는 경우가 대부분이며, 크게 부담이 되는 금액은 아니다.

구거 점용허가 허가권자[편집]

허가권자는 각 구거의 관할 지자체 또는 한국농어촌공사이다. 해당 토지의 관할 지자체에 전화로 허가권자가 누구인지 문의해 보면 된ㄷ.

  • 경지정리가 잘되어 있는 토지의 구거 : 일반적으로 한국농어촌공사
  • 기타 토지의 구거 : 관할 지자체

허가 시 필요서류[편집]

아래의 서류는 참고만 하고 자세한 세부 내용은 관할 지자체에 다시 한번 확인이 필요하다.

  • 신청서, 사업계획서, 현장 사진, 등기사항 증명서, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 인감증명서, 등본 등

점용허가 신청방법[편집]

직접 본인이 신청을 해도 되지만, 토지 위에 건축을 할 예정이라면 전문가인 건축설계사무소 등에 위임하여 업무를 처리하는 것이 더욱 효율적일 수 있다.

이미 점용허가를 받은 구거를 매수하는 경우[편집]

이미 점용허가를 받은 토지를 매수하게 되면, 소유권 이전등기와 함께 매도인이 이미 구거 점용허가를 받은 것도 같이 승계가 가능하다.

  • 다만, 매도인과 매수인이 함께 이전 신청을 해야 한다.
  • 반드시, 구거 점용허가를 받아 함께 사용 중인 토지를 매수하게 되면, 점용허가권을 함께 승계받아야 하는 점을 각별히 유의하시 바한다.
  • 시간이 지난 후에 다시 매도인에게 승계를 받으려면, 매도인이 협조에 잘 응해주지 않을 수 있으므로, 매수인은 소유권 이전 시 이 부분을 잘 챙겨야 한다.

동영상[편집]

참고자료[편집]

같이 보기[편집]


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