수용

수용(收用)은 거두어들여 사용함을 말한다.

토지수용(土地收用, expropriation)은 특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 일이다. 토지수용에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(95조)과 농어촌정비법(91조), 도로법(49조의 2), 광업법(87·88조)과 같이 개개의 법률에 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반적으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 정한 바를 따른다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 토지수용법과 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법을 통합하여 2002년 제정된 법률이다. 종전까지는 토지수용에 관한 사항은 토지수용법을 근거로 하였다.

토지수용

국가나 공공기관에서는 다목적댐을 건설하고 도로, 철도, 항만, 산업단지를 조성하며 주택건설과 교육시설을 설치하는 등 많은 공익사업을 시행하고 있다.

이러한 공익사업을 시행하기 위하여는 사업에 쓸 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위하여 토지,물건 등 소유자 (이하 "토지소유자"라 한다)와 먼저 매수 협의를 하고 이 때에 원만한 협의가 이루어지게 되면 상호간에 계약을 체결하여 필요한 토지등을 매수하게 된다.

그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있으므로 이를 대비하여 사유재산제를 인정하고 있는 모든 민주국가에서는 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련하고 있으며 한국에서도 이 제도를 시행하고 있다.

공익사업을위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 정해져 있는 공익사업

토지수용을 할 수 있는 공익사업은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 "토지보상법"이라 한다)에 그 종류가 자세히 정하여져 있으며 여기에 해당하는 경우에도 국토교통부장관이 특별히 수용을 할 수 있는 사업으로 인정을 해야만 수용을 할 수가 있다.

• 토지보상법에 정해져 있는 공익사업 (토지보상법 제4조)

1. 국방·군사에 관한 사업
2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ 하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업
3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업
6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업
7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업
8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업(제4조제8호 관련) [시행일: 2022. 6. 16.]

토지수용법

토지의 수용과 사용에 관한 사항을 규정하기 위해 2002년까지 존재했던 법률이다.

2003년 1월 1일부터 공익사업의 효율적 수행 등을 목적으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률로 일원화되었다.

공익사업에 필요한 토지의 수용과 사용에 관한 사항을 규정하여 공공복리의 증진과 사유재산권과의 조절을 도모함으로써 국토의 합리적인 이용, 개발과 산업의 발전에 기여함을 목적으로 하였다.

공익사업을 위하여 필요한 토지, 물건이나 권리는 건설교통부(현 국토교통부) 장관의 사업인정을 받아 수용 또는 사용할 수 있다. 사업인정은 그 내용을 공보에 고시한 날로부터 효력을 발생하되, 사업인정의 고시가 있은 날로부터 1년 이내에 재결신청을 하지 않은 때에는 효력을 상실한다. 사업인정의 고시가 있은 후에는 기업자는 토지조서 및 물건조서를 작성하고, 토지소유자 및 관계인과 협의하여야 한다. 기업자는 협의가 성립되지 않은 때에는 사업인정의 고시가 있은 날로부터 1년 이내에 관할토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며, 협의가 성립된 때에는 관할토지수용위원회에 협의성립의 확인을 신청할 수 있다. 천재·지변 등의 경우에 공익사업을 긴급히 시행할 필요가 있을 때에는 기업자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 타인의 토지를 사용할 수 있으며, 토지수용위원회는 재결절차의 지연으로 공공의 이익에 현저한 지장을 초래할 우려가 있을 때에는 기업자의 신청에 의하여 당해 토지의 사용을 허가할 수 있다. 이 때의 토지사용기간은 6월을 넘지 못한다.

건설교통부에 중앙토지수용위원회를, 특별시·광역시 및 도에 지방토지수용위원회를 둔다. 토지수용위원회는 심의를 개시한 날로부터 2주간 내에 문서로써 재결을 하여야 한다. 기업자는 토지를 수용 또는 사용함에 따른 보상을 개인별로 현금으로 하여야 한다. 보상액의 산정기준에 대하여는 자세한 규정이 있으며, 잔여지의 손실과 공사비 보상, 잔여지 등의 매수 또는 수용청구, 이전료 보상과 물건의 수용, 측량·조사로 인한 손실보상, 사업의 폐지·변경으로 인한 손실보상, 토지에 관한 비용보상 등과 기타 손실보상이 인정된다. 수용 또는 사용의 시기까지 기업자는 보상금을 지급하거나 공탁하여야 하며, 토지소유자 및 관계인은 토지 또는 물건을 이전하여야 한다. 기업자는 토지 또는 물건을 수용한 날에 그 소유권이나 사용권을 취득한다. 피수용자는 일정한 요건에 따라 환매권을 가진다. 토지수용위원회의 재결에 대하여는 이의신청을 할 수 있고, 이의신청의 재결에 대하여는 행정소송을 제기할 수 있다.

수용보상금

수용보상금의 결정

수용보상금은 2개의 감정평가기관이 토지소유자가 제출한 의견서를 참고하여 평가한 평가액 (협의매수시 평가한 평가자는 제외)을 산술평균하여 결정한다. 다만 수용평가금액이 협의매수시에 사업시행자가 협의가격으로 제시한 금액보다 낮을 때에는 당초 협의하였던 가격으로 수용보상금을 결정하게 된다.

보상

1. 토지

공시지가(매년 1월 1일을 기준으로 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하여 가격을 결정 공시함)를 기준으로 감정평가사가 수용대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교하여 평가한 가격으로 결정하게 된다. 다만 이때에 당해 공익사업으로 인하여 상승된 지가(개발이익이나 투기가격)는 보상금에서 제외된다. ※ 채권보상 사업시행자가 국가나 공공단체인 경우에는 다음의 기준에 따라 채권으로 보상 할 수 있다.

• 대상

- 본인이 희망하는 경우

- 부재지주의 토지로서 토지에 대한 보상금이 1억원을 초과하는 때에 그 초과금액에 대하여 보상하는 경우

• 상환기간 : 5년 이내
• 채권이율

- 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우

- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율

- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리

- 부재부동산 소유자가 아닌 자가 원하여 채권으로 지급하는 경우

- 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 국고채 금리와 3년 만기 정기예금 이자율 중 더 높은 것

- 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리

2. 건물 기타 지장물

• 이전비(해체 + 운반 + 복원)를 보상하는 것이 원칙이며 만약 이전비가 물건의 가액을 초과하거나 이전이 불가능할 때에는 물건의 가액으로 보상한다.

3. 영업보상

• 공익사업의 시행으로 영업장소를 이전하거나 폐업하게 되어 영업상의 손실이 발생하는 경우에는 영업의 종류에 따라 다음기준에 의한 휴업 또는 폐업보상을 하게 된다.

4. 휴업보상

휴업보상의 경우에는 4개월의 범위내에서 휴업기간 중의 영업이익과 시설의 이전비용 등을 보상하게 된다.

5. 폐업보상

• 폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당하되는 지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 한다.

※ 폐업보상대상

- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우

- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우

- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 객관적 사실에 근거하여 시ㆍ군ㆍ구의 장이 인정하는 경우

6. 권리 및 기타보상

• 광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별도로 지불한다.
• 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.

7. 사업구역밖 대지 등의 보상

• 공익사업용지로 포함되지는 아니하였으나 사업지구 인근의 농경지(계획적으로 조성한 유실수단지나 죽림단지 포함) 또는 대지(조성된 대지에 한함)가 사업시행으로 인하여 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 경우에 소유자가 청구하면 공익사업시행지구안에 편입된 것으로 보아 보상을 해줄 수 있다.

8. 영농손실보상

• 사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입 직전 3년간 평균의 2년분을 영농손실액으로 보상한다.
• 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지, 일시적으로 농지로 이용되는 토지, 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지, 농민이 아닌 자가 경작하고 있는 토지, 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지는 보상대상이 되지 아니한다.
• 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고, 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급한다.

※ 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미

수용의 절차와 방법

수용의 의미

공익적 사업을 효율적으로 수행하기 위하여 부동산 소유자의 의사와 관계없이 적정한 보상을 실시하고 공권력에 의하여 강제적으로 부동산의 소유권을 이전시키는 절차이다.

수용절차(재결신청) 진행기간

사업시행인가고시(사업인정고시) 이후 사업시행인가서에 기재된 사업시행기간 이내 수용 또는 사용에 대한 재결을 신청할 수 있음｛재개발의 경우 미동의자는 분양신청기간 종료일까지(분양신청 종료일 다음날 조합원의 지위 상실)조합원으로 보며 그때까지 동의서를 낼 수 있으므로 분양신청 기간 종료일 이후 수용절차를 진행하여야 할 것임｝

수용절차

① 보상협의

조합은 토지조서·물건조서를 작성하여 보상협의서｛협의기간(30일 이상), 협의장소 및 협의방법, 보상의 시기·방법·절차·금액,계약체결에필요한서류｝를 미동의자에게 서면으로 송달하고 협의하여야 하며, 협의시 협의경위서를 작성하여야 한다.

재결신청

조합과 미동의자간의 협의가 성립되지 아니하거나 소재 등을 알지 못하여 협의를 할 수 없는 때에는 1년 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다.

보상금의 지급

조합은 수용 또는 사용의 개시일까지 미동의자에게 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하여야 하며, 동기간 내에 지급 또는 공탁을 하지 아니할 경우 재결은 효력을 상실한다.

권리의 취득

조합은 재결서 상의 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다. 또한 미동의자가 재결에 대한 이의신청이나 행정소송을 제기하더라도 사업의 진행 및 토지의 수용 또는 사용을 정지시키지 못한다.

소유권이전등기

재결 또는 소송이 종결되면, 재결확정증명서 또는 판결확정증명서를 발급받아 조합명의로 소유권이전등기 절차를 이행하여야 한다.

참고자료

• 〈토지수용〉, 《두산백과》
• 〈토지수용법〉, 《두산백과》
• 〈토지수용제도 및 보상금 안내〉, 《서울특별시》
• 〈수용의 절차와 방법은 어떠한가요?〉, 《 이학수법무사법인(유한)》

같이 보기

• 공익사업
• 토지소유
• 재개발

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