복합용도지구

복합용도지구는 용도지구의 하나로 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구를 말한다. 2017년 용도지구 제도를 보다 합리적으로 정비하기 위하여 최근의 다양한 토지이용 수요에 대응하여 유연하고 복합적인 토지이용을 유도하려는 목적으로 신설된 용도지구이다.

시 · 도지사 또는 대도시 시장은 일반주거지역, 일반공업지역 및 계획관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있다.

개요

복합용도지구는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)이 2017년 4월 18일 개정․공포되면서 다양한 토지이용 수요에 대응해 유연하고 복합적인 토지이용을 유도하기 위해 신설된 용도지구다. '지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려해 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위해 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구'를 말하며, 시․도지사 또는 대도시 시장이 주거지역․공업지역․관리지역에 복합용도지구를 지정할 수 있는데, 아래의 기준을 따라야 한다.

▲용도지역의 변경 시 기반시설이 부족해지는 등의 문제가 우려돼 해당 용도지역의 건축제한만을 완화하는 것이 적합한 경우에 지정할 것

▲간선도로의 교차지(交叉地), 대중교통의 결절지(結節地) 등 토지이용 및 교통 여건의 변화가 큰 지역 또는 용도지역 간의 경계지역, 가로변 등 토지를 효율적으로 활용할 필요가 있는 지역에 지정할 것

▲용도지역의 지정목적이 크게 저해되지 않도록 해당 용도지역 전체 면적의 1/3 이하의 범위에서 지정할 것

▲그 밖에 해당 지역의 체계적․계획적인 개발 및 관리를 위해 지정 대상지가 국토교통부장관이 정해 고시하는 기준에 적합할 것

한편, 현행 도시·군관리계획수립지침은 복합용도지구와 관련해 ▲주변지역 개발, 토지이용 수요 및 교통 여건 변화 등에 따라 해당 토지를 효율적으로 활용할 필요가 있거나 인접한 용도지역의 기능을 보완하고 연계하는 것이 필요한 곳에 지정한다 ▲용도지역 변경 시 기반시설이 부족해지는 등의 문제가 우려돼 해당 용도지역의 건축제한만을 완화하는 적합한 경우에 복합용도지구의 지정을 검토한다 ▲복합용도지구를 지정하는 경우에는 해당 용도지역의 기능이 크게 저해되는 문제가 없도록 해당 용도지역 전체 면적의 1/3 이내의 범위에서 지정 목적에 부합하는 적정한 면적을 계획해 과도하게 지정되지 않도록 한다 ▲복합용도지구는 소규모 점적으로 지정되지 아니하도록 하며, 주변의 토지이용 상황 및 발전방향과 조화될 수 있도록 인접 지역과 유기적으로 연계될 수 있는 지역(가로변, 용도지역 간의 경계 지역, 특정 건축물 입지 필요 지역 등)에 지정하도록 한다 등을 명시하고 있다.

2017년 국계법 개정 및 제안이유

현행법에서는 토지를 체계적이고 효율적으로 이용하도록 용도지역에 따라 건축물 용도, 건폐율, 용적률 및 높이 등을 제한하고 있으며, 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 용도지역의 기능을 증진시킬 수 있도록 경관지구 등을 비롯하여 크게 10개의 용도지구를 지정할 수 있도록 하고 있다.

그러나 용도지구 제도가 도입된 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 경직적으로 운영되면서 여건변화를 반영한 통․폐합 등의 필요성이 증가하고 있고, 일부 용도지구는 상호간에 중첩 지정되어 토지이용에 불편을 초래하는 측면도 있어 용도지구 제도를 보다 합리적으로 정비하는 것이 필요한 시점임.

이에 유사한 목적의 용도지구를 통․폐합하고 정비하는 동시에 복잡하게 중첩되어 있는 용도지구는 지구단위계획으로 대체를 확대해나갈 수 있도록 하여 토지이용 체계를 간소화․합리화하는 한편, 복합용도지구를 도입하여 최근의 다양한 토지이용 수요에 대응하여 유연하고 복합적인 토지이용을 유도하고자 하는 것이다.

이때 같이 변경된 사항들

다. 미관지구와 경관지구, 보존지구와 시설보호지구를 각각 통합하여 경관지구, 보호지구로 간소화하고 복합용도지구를 신설하는 등 용도지구 체계를 정비하고자 함(안 제37조제1항).

건축제한

복합용도지구에서 해당 용도지역,즉 일반주거지역, 일반공업지역 및 계획관리지역에서 허용되는 건축물을 건축할 수 있고, 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 외에 다음 각 호에 따른 건축물 중 도시 · 군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 있다.

• 일반주거지역 : 준주거지역에 허용되는 건축물(제2종 근린생활시설 중 안마시술소, 문화 및 집회시설 중 관람장, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 동물 및 식물관련시설, 장례식장은 제외한다.)
• 일반공업지역 : 준공업지역에 허용되는 건축물((공동주택 중 아파트, 제2종 근린생활시설 중 단란주점 및 안마시술소, 노유자시설을 제외한다.)
• 계획관리지역 : 판매시설, 위락시설(건축법 시행령 별표 1 제16 다목에 따른 시설에 한정한다.) 국토계획법 시행령 별표 20제1호 라목 및 사목에 따라 해당 시설을 건축할 수 없는 지역이 아닌 지역에 건축하는 일반음식점, 휴게음식점 및 제관점, 숙박시설

• 라. 건축법 시행령 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 일반음식점, 휴게음식점, 제과점으로 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것과 단란주점
• 사. 건축법 시행령 별표 1 제7호의 판매시설(성장관리방안이 수립된 지역에 설치하는 판매시설로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 미만인 경우는 제외한다.)

참고자료

• 〈복합용도지구〉, 《토지이용 용어사전》
• 〈복합용도지구〉, 《부동산용어사전》
• 〈복합용도지구〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 김진성 기자, 〈복합용도지구〉, 《도시뉴스》, 2022-06-08
• 세종머니트리 별빛, 〈복합용도지구 정의 건축제한〉, 《네이버 블로그》, 2018-10-07
• 이쓰파파, 〈복합용도지구〉, 《티스토리》, 2021-03-20

같이 보기

• 용도지구
• 용도지역
• 일반주거지역
• 일반공업지역
• 계획관리지역

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