배후수요

배후수요는 수요와 관련된 주변의 배경을 말한다.

개요

배후수요는 상품을 직·간접적으로 이용할 수 있어 수익으로 이어질 수 있는 잠재적인 수요를 의미한다. 부동산 시장에서도 배후수요는 중요하다. 특히 임대수익을 기반으로 하는 수익형 부동산을 선택할 때는 입지환경과 함께 가장 먼저 고려해야 하는 요소로 배후수요가 주목받고 있다. 서울의 부동산 시장에서 가장 뜨거운 인기를 얻고 있는 마포구는 풍부한 배후수요로 주목받고 있다. 배후수요가 좋다면, 장사를 하게 되었을 때 수요자가 많으므로, 높은 수익을 기대할 수 있다. 반면, 배후수요가 안 좋다면, 장사를 하게 되었을 때 수요자가 적으므로, 높은 수익을 기대하기가 어렵다. 그러므로, 기본적으로 아파트나 관공서, 백화점, 도로나 학교, 공원 등의 기반 시설 등이 갖춰져 있어야 배후수요가 높다고 할 수 있다. 예를 들어 대단위 아파트 단지가 있어서 거주하는 사람과 주변 사무실에서 근무하는 사람들이 많아서 많은 수요가 존재한다면, 그곳은 배후수요가 좋은 것이다. 기준금리 인하로 사실상 은행의 금리가 제로인 상황에 접어들면서, 실물자산이자 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 시장 상황에 따라 다양한 수익형 부동산들이 우후죽순처럼 선보이고 있지만, 투자자들에게 높은 관심을 받고 있는 곳은 확실한 배후수요를 갖추고 있는 지역에 들어서는 상품이다. 시장경제의 특성 상 수요가 많으면 많을수록 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

서울을 대표하는 대학교가 밀집 되어있는 마포구의 특성 상 원룸, 오피스텔 등 주거 상품에 대한 수요가 풍부하다. 여기에, 홍대, 신촌 등 대규모 상업시설은 물론, 상암동에 위치한 DMC(디지털미디어시티) 등의 업무단지까지 갖추고 있는 마포구의 배후수요는 최대 30만에 이른다. 배후수요가 풍부한 마포구에서도 가장 뜨거운 인기를 얻고 있는 곳은 바로 합정동이다. 합정동은 한강변에 위치해 있는 입지적 장점 뿐만 아니라, 지하철 2호선과 6호선을 동시에 누릴 수 있는 더블 역세권이다. 도심, 여의도, DMC로 빠르게 이동이 가능한 편리한 교통환경을 갖춰 직장인은 물론 인근에 위치한 학생들까지 최대 30만에 이르는 배후수요를 그대로 흡수할 수 있는 것이다. 탁월한 배후수요를 갖춰 주목받고 있는 합정동에서 쾌적한 생활환경과 뛰어난 교통환경을 그대로 누릴 수 있는 한강 조망 오피스텔이 공급에 나서 주목받고 있다. 서울 마포구 합정동 382-20번지에 들어서는 '합정역 스퀘어 리버뷰'는 30만에 이르는 풍부한 배후수요를 그대로 흡수할 수 있는 입지에 위치해 있다. 합정동의 중심인 합정역과 가깝고, 바로 앞으로 양화대교와 강변북로 진입이 가능해 편리한 교통환경도 누릴 수 있다. 또, 한강변에 들어서는 단지 답게 영구 한강조망이 가능한 장점도 갖추고 있어 수요자들에게 높은 인기를 얻을 전망이다.

배후수요의 중요성

가파른 금리 인상으로 전국 부동산 시장이 얼어붙고 있는데 이들 지역에만 외지인의 '원정 투자'가 몰리고 있는 것이다. 전문가들은 대출이자가 빠르게 불어나고, 부동산 시장 하향 조정 전망이 확산하면서 실수요자와 투자 목적의 자산가가 모두 지갑을 닫고 있지만 이들 지역에 대한 선호도는 여전하다고 입을 모은다. 가장 큰 이유로 지역 경제를 탄탄히 뒷받침해주고 있는 기업 배후수요를 꼽는다. 실제 아산과 천안은 '삼성 효과'를 누리는 대표 지역으로 불린다. 삼성디스플레이시티를 포함한 삼성그룹 관계사들이 대거 자리하고 있어서다. 삼성전자는 삼성디스플레이 천안·아산 사업장에 2025년까지 13조 원의 투자를 계획하고 있다. 이렇게 되면 협력업체들의 고용과 투자 등이 이어질 수밖에 없다. 충주는 바이오헬스국가산업단지와 충주 드림파크산업단지 등 다수의 산업단지 확충을 계획하고 있다. 바이오헬스국가산업단지는 2029년 완공을 목표로 하고 있으며, 총사업비만 5000억 원대로 추산되고 있다. 원주에는 한국관광공사, 국민건강보험공단, 국립공원공단 등 13개 공공기관이 입주해 있다. 첨단의료산업단지와 상업·주거·공공시설 등이 갖춰진 원주 기업도시엔 임플란트 제조 업체인 네오바이오텍 등 주요 바이오 업체들이 입주를 앞두고 있다. 공공기관·대기업·협력업체 직원들을 중심으로 수요가 갖춰진 만큼 교통·상권 등 기반시설 조성 속도도 빠른 편이다.

기업 배후지의 다양한 주택 수요가 발생하고 지역 경제의 성장 잠재력도 높게 점쳐지면서 이들 지역의 집값 하락 속도는 상대적으로 더디게 나타나고 있다. 서울 도심마저 매수세 위축으로 집값이 빠르게 떨어지고 있는 가운데 이들 지역의 선전은 이례적이라는 분석도 나온다. 2022년 9월 전국 아파트 가격은 전월에 비해 0.78% 하락했다. 같은 기간 천안은 0.56%, 아산은 0.38% 떨어졌다. 충주와 원주는 각각 0.21%, 0.23% 하락하는 데 그쳤다. 외지인과 실수요자들의 선호도가 높아지자 대형 건설사들도 이들 지역에 공급을 늘리고 있다. GS건설은 아산에 아산자이 그랜드파크 분양을 준비하고 있고, DL이앤씨는 원주에서 e편한세상 원주 프리모원을 선보였다. 포스코건설은 천안에 더샵 신부센트라를 공급할 예정이다. 대한건설정책연구원에 따르면 지역 경제가 활기를 띠면 부동산 가치도 덩달아 오르는 게 통상적이며 부동산 시장 둔화 우려가 커지고 있지만 산업단지 조성 등으로 기업 배후가 풍부한 지역들은 상대적으로 안전자산이라는 인식이 강하다. 부동산 시장 하향 조정 국면에서 집값 하락 속도가 더디고, 회복 국면에선 상승 속도가 상대적으로 빠를 것이란 설명이다.

수익형부동산

수익형부동산의 입지 선택 요소로 배후수요가 중요한 상황이다. 수익형부동산은 그간 주택 대비 대출 등의 규제로부터 자유로운 점 등을 앞세워 시장에서 인기를 누려왔다. 주택 시장에 고강도 규제가 이어질 때 수익형부동산은 반사이익을 누리는 '틈새시장'으로 각광받아 왔다. 특히 상품 특성 상 공실을 줄이는 것이 관건인 수익형부동산은 선택 요소로 배후수요가 풍부한 입지가 중요해지고 있다. 상품이 아무리 좋아도 정작 공간을 채워줄 수요가 없다면 그 부동산의 가치는 지속되기 힘들기 때문이다. 또한, 배후수요가 풍부하면 청약 시장에서도 인기이다. 예를 들어 2022년 4월 대구 서구에서 분양된 상업시설 '세븐스 스퀘어'는 총 90호실 규모임에도 최고경쟁률 82대 1을 기록, 단기간 완판까지 기록한 것으로 알려졌다. 이곳은 총 1,386가구 규모로 지어지는 주상복합단지 '두류역 자이'의 단지 내 상가로, 약 4만7,000명의 주거수요뿐만 아니라 약 6만3,000여명의 업무지구 관련 수요까지 확보할 것으로 기대됐던 곳이다. 현재 기준금리도 급상승하는 가운데 수익형부동산으로 수익창출을 노리는 수요자들은, 그 상품이 인근에 배후수요가 풍부한지를 꼭 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다.

배후 수요가 풍부한 입지에 들어서는 수익형부동산들이 눈길을 끌면서 별내신도시의 '별내 디퍼스트' 등이 예정됐다. 부동산 개발사업에 본격 진출 중인 종합 콘텐츠 기업 아센디오가 별내신도시에서 '별내 디퍼스트' 지식산업센터를 분양한다. 도보권에 대규모 공동주택 단지들이 몰려있고, 차량 10분대 거리에 3기 신도시 왕숙1·2지구의 주거지역도 위치해 배후 수요가 풍부할 것으로 보인다. 왕숙1·2지구는 '경제중심권역'과 '문화예술중심권역'으로 나뉘어 수용인구 약 16만4,750명·6만6,000가구로 계획된 신도시다. 특히 '별내 디퍼스트'는 남양주시 최초로 '전체 층 드라이브인' 설계가 도입되는 '차량운송특화' 지식산업센터로, 드라이브인 램프와 각 층 복도도 광폭으로 계획됐다. 가까운 곳에 '남별내IC'(차량 약 2분)와 '별내IC'(차량 약 3분)가 위치해 세종포천고속도로, 수도권제1순환고속도로로의 진입도 수월할 전망이다. 이 외 울산광역시에서는 북구 산하동 산 246-10 일원에서 롯데건설이 '울산 롯데캐슬 블루마리나' 생활숙박시설을 2차 분양 중이며 배후수요로 현대자동차, 현대중공업 등 지역 대표 대기업들이 기대된다. 또 충북 청주시에서는 효성중공업이 흥덕구 송절동 일원에 '해링턴 플레이스 테크노폴리스'를 12월 분양 예정이다. 오피스텔, 상업시설, 아파트를 동시에 분양하며, 청주테크노폴리스 중심부에 위치해 인근 기업체들이 배후수요로 꼽힌다.

참고자료

• 가나 코모도 부동산, 〈배후수요란?〉, 《네이버 블로그》, 2013-10-08
• 〈김동호 기자, 〈부동산 투자의 1원칙, 배후수요를 잡아라! 30만 배후수요 누리는 '합정역 스퀘어 리버뷰'〉, 《서울경제》, 2019-10-18
• 김은정 기자, 〈주택거래 선방하는 수도권 경계 지역…비결은 기업 배후 수요〉, 《한경닷컴》, 2022-11-06

같이 보기

• 배후
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