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소유권 이전청구권 가등기
소유권 이전청구권 가등기(所有權移轉請求權假登記)는 청구권 보전을 위한 가등기를 말한다.
개요[편집]
소유권 이전청구권 가등기란 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것을 말한다. 즉, 전형적인 예비등기이다. 가등기에는 담보가등기와 소유권 이전청구권 가등기 두 가지 종류가 있다. 담보가등기는 채무변제의 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생하고, 소유권 이전청구권 가등기는 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위한 예비등기의 성격이다. 소유권 이전청구권 가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.
소유권 이전청구권 가등기는 순위보존의 효력만 있을 뿐 가등기자체만으로 어떠한 효력이 발생되지 않는다. 나중에 본등기를 했을 경우 본등기 순위는 가등기의 순위로 올라가게 된다. 이전등기(본등기)는 나중에 하고 소유권을 넘기는 일을 말한다. 보통 본등기의 효력은 가등기를 한 날짜로 소급해서 발생한다. 부동산 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리를 가진 사람이 본등기를 할 때까지 가등기를 하면 그사이 결정된 물권에 우선한다. 또한, 돈을 빌려주고 못 받았을 때 부동산을 넘겨주겠다는 담보계약을 맺고 소유권 이전에 대해 미리 가등기 해 두면 그 후에 설정된 물권에 우선한다. 전자를 '소유권 이전청구권 가등기'라 하고 후자를 '소유권 이전담보 가등기'라 한다.[1][2][3]
법률 규정[편집]
소유권 이전청구권 가등기는 등기법에 적용되지만, 실체법상 효력이 아예 없으며 청구권 보전이 주목적이다. 그래서 등기부 등본에는 갑구에 기재 되는 것이다. 예를 들어, 시세가 7억 원인 건물을 매수하려는 매수인이 우선 계약금과 중도금으로 매도인에게 5억 원을 지급하고 나머지 잔금은 6개월 이후에 지급하기로 하는 계약을 체결하였다고 가정해보도록 하겠다. 이러면 고액의 건물을 매수한 자로서는 매도인의 경제 상황이 6개월 동안 갑자기 악화하여 매매대상 건물이 경매로 넘어가거나 다른 제3자에게 이중매매 될 수 있는 염려가 있을 수 있으므로 계약 내용으로 인해 당장 소유권이전등기를 경료할 수는 없지만, 그 순위를 보전할 수 있는 수단으로 소유권이전 청구권 보전의 가등기를 할 수 있는 것이다. 가등기를 설정하게 되면 다음과 같은 부동산등기법 규정에 따라 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르게 되는바, 결국 대항력의 순위가 가등기를 한 때로 소급하는 것이고 본등기보다 절차가 간단하므로 가등기가 많이 활용되고 있다.
부동산등기법 제88조(가등기의 대상) : 가등기는 제3조 각호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권(請求權)을 보전(保全)하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다. 부동산등기법 제91조(가등기에 의한 본등기의 순위) : 가등기에 의한 본등기(本登記)를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.
가등기 설정 이후에는 해당 건물이 제3자에게 이중으로 매매되는 불상사가 발생하더라도 가등기 이후에 이루어진 등기는 모두 효력이 없어지게 된다. 이는 바꾸어 말하면 매수인으로서도 부동산 매매계약을 체결할 때 가등기가 끝나 있는 부동산인지 아닌지에 대해 반드시 확인절차를 거쳐야 한다는 것이다. 가등기는 가등기 의무자(예를 들어, 매도인)의 승낙이 있을 때는 신청서에 그 승낙서를 첨부하여 가등기 권리자(예를 들어, 매수인)가 이를 등기소에 신청할 수 있고, 가등기 의무자의 승낙이 없을 때는 가등기 권리자가 가등기 원인을 소명하여 법원으로부터 가처분명령을 받아 이를 첨부함으로써 단독으로 신청할 수 있다. 즉, 가등기를 경료하고자 할 때 원칙적으로는 "공동신청주의"에 의해 당사자 쌍방의 협력이 필요하지만, 가등기 의무자가 신청에 동의 또는 협력하지 않을 때는 아래 부동산등기법 규정에 근거하여 법원에 가등기를 해야 한다는 취지의 가처분명령 신청을 하고, 그에 따라 법원으로부터 가처분명령이 떨어지면 이를 근거로 단독으로 가등기 경로가 가능한 것이다.
부동산등기법 제89조(가등기의 신청방법) : 가등기권리자는 제23조 제1항에도 불구하고 가등기의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령(假處分命令)이 있을 때는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다. 제90조(가등기를 명하는 가처분명령) ① 제89조의 가등기를 명하는 가처분명령은 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원이 가등기권리자의 신청으로 가등기 원인 사실의 소명이 있는 경우에 할 수 있다. ② 제1항의 신청을 각하한 결정에 대하여는 즉시항고(卽時抗告)를 할 수 있다. ③ 제2항의 즉시항고에 관하여는 「비송사건절차법」을 준용한다.[4][5]
가등기[편집]
가등기(假登記)는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로 하는 등기를 말한다. 법학에서 본등기를 할 법적인 요건이 충분히 갖추어지지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미한다. 즉, 가등기는 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 갖춰지지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭한다. 가등기에는 후일에 할 본등기의 순위보전에 그 목적이 있으므로 가등기를 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생한 모든 등기 원인은 자동으로 소멸한다. 매매예약, 대물변제에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용한다. 하지만 가등기에 대한 취약한 점을 노린 범죄가 있는데 바로 미등기 전매이다.
가등기에는 담보가등기와 소유권이전 청구권 가등기의 두 가지가 있다. 담보가등기는 빚에 대한 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생된다. 소유권 이전청구권 가등기란, 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것이다. 즉 전형적인 예비등기이다. 소유권 이전청구권 가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.
가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말한다. 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 된다. 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제 예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말한다. 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부른다. 가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있다.[2][5][6]
담보가등기와 소유권 이전청구권 가등기[편집]
가등기에는 담보가등기와 소유권 이전청구권 가등기 두 가지 종류가 있다. 담보가등기는 채무변제의 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생하고, 소유권 이전청구권 가등기는 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위한 예비등기의 성격이다. 가등기 경매물건에서는 이 가등기가 담보가등기인지 소유권 이전청구권 가등기인지를 구별하는 것이 매우 중요하다. 등기부 등본을 보게 되면 모두 소유권 이전청구권 가등기로 표시되기 때문에 등기부 등본을 통해 확인하기가 어렵다. 구별 방법은 가등기권자가 임의경매를 신청했다던가 채권계산서를 제출했다면 담보가등기, 그렇지 않았다면 소유권 이전청구권 가등기다. 임의경매를 신청하거나 채권계산서를 제출했다는 것은 배당을 받겠다는 의지 표현이기 때문이다. 채권계산서 제출 여부는 문건송달명세를 통해 확인할 수 있다. 따라서 앞순위 가등기권자가 채권계산서를 제출했다던가 임의경매를 신청하게 되면 이것은 담보가등기로 보고 있고, 담보가등기는 말소기준권리가 되기 때문에 매각으로서 소멸한다.
소유권 이전청구 가등기가 말소되는 예도 있다. 대표적으로 소멸시효 완성으로 말소청구를 한 경우와 가등기권자가 해당 목적을 달성하고도 말소하지 않은 경우다. 소유권 이전청구권 가등기는 통상 매매계약이나 매매예약을 원인으로 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약체결은 안 했지만, 장래에 체결될 것을 예정하는 개념으로 가등기를 하는 것이다. 하지만 가등기가 이뤄지고 나서 본등기 행사 기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 가등기가 설정한 때로부터 10년이 지나면 소멸시효로 가등기는 효력을 잃게 된다. 이럴 때 가등기가 직권으로 말소되는 것이 아니고 가등기의 효력이 없음을 주장해 소송으로 말소할 수 있다. 가등기권자가 해당 목적을 달성하고도 말소하지 않는 경우는 민법 507조에 나오는 혼동과 연관 지어 볼 수 있다. 민법 507조에서는 "채권과 채무가 같은 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적일 때에는 그러하지 아니하다"라고 명시하고 있다.
혼동이란 서로 양립할 수 없는 두 개의 법률상 지위가 일방당사자에게 귀속할 때 자동으로 소멸하는 것을 말한다. 예를 들어 아버지의 아파트에 아들이 임대차계약을 맺고 살고 있으면 아버지가 사망하고 아들이 그 아파트를 상속해 소유권을 취득하게 되면 아들은 소유권과 임차권을 동시에 갖게 된다. 이때 아들이 가진 임차권은 의미가 없으므로 소유권에 흡수돼 소멸하게 된다. 즉 가등기권자가 순위도 보존이 되면서 가등기에 의한 본등기가 아닌 매매로 소유권을 취득하게 되면 기존의 가등기 소유권에 흡수돼 소멸한다. 1순위로 가등기가 설정돼 있고, 2순위로 가등기권자에게 매매 때문에 소유권이 이전이 됐다면 1순위 가등기는 의미가 없게 되는 것이다. 하지만 여기서 주의할 점은 민법 507조에서도 명시하고 있듯이 그 채권이 제삼자의 권리의 목적일 때에는 혼동으로 소멸하지 않는 것이다. 예를 들어 1순위 가등기 이후 2순위로 근저당권이 설정됐고, 이후 3순위로 가등기권자가 가등기에 의한 본등기가 아닌 매매로 인해 소유권을 취득하게 됐을 때 그 가등기는 소멸하지 않는다. 만약 1순위 가등기가 혼동으로 소멸하게 되면 2순위 근저당권이 1순위로 올라가게 돼 소유권을 취득한 가등기권자의 권리가 불안해지기 때문이다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈소유권이전가등기〉, 《매일경제》
- 〈가등기〉, 《위키백과》
- 〈가등기〉, 《나무위키》
- 〈가등기〉, 《위키백과》
- 〈개념 및 신청인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 부동산태인 홍보팀, 〈홍보마당 – 보도자료("선순위가등기, 쫄지 마!!")〉, 《디지털태인》, 2013-01-29
- 리걸클리닉센터, 〈가등기 종류 및 효력, 가등기말소 방법, 절차〉, 《네이버 블로그》, 2020-09-03
같이 보기[편집]
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