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선분양자
선분양자(先分讓者)는 건물 따위가 완공되기 전에 나누어 파는 사람을 말한다.
개요[편집]
선분양(先分讓)은 건물 따위가 완공되기 전에 이루어지는 분양 제도를 말한다. 또한, 분양자(分讓者)는 토지나 건물 따위를 나누어 파는 사람을 말한다. 선분양제도는 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 이용하여 주택을 건설하도록 한 제도를 말한다. 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설비용에 충당하는 제도이다. 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감시켜 주는 것으로, 주택건설자금을 용이하게 확보하여 주택공급을 원활하게 할 수 있게 하는 제도로써 1970~80년대에 주택대량공급 정책의 대안으로 채택하여 허용한 제도다. 반면에 주택사업자가 도산하면 입주자가 위험에 노출될 가능성이 높다. 또한 완성된 주택이 아닌 모델하우스를 보고 사전에 구입하는 문제점 때문에 실제 완공된 주택과 내용이 괴리가 발생하는 문제점이 있다. 이러한 선분양제의 문제를 보완할 수 있는 것이 후분양제이다. 현재는 주택분양보증을 받은 사업자만이 입주자를 모집할 수 있다. 주택건설회사가 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분하며 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트의 범위 안에서 받을 수 있다. 근거법은 주택공급에 관한 규칙이다.[1]
분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.[2][3]
선분양제도[편집]
선분양제도에서는 건설업 기업이 공사를 준비하거나 공사 중인 부동산 등을 일반 사람들한테 공개 매각하고, 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양분이 된다. 대한민국과 대만, 홍콩, 일본에서는 주거용 부동산에 대해 선분양제도가 시행되고 있고, 미국과 유럽연합, 일본에서는 상업용 부동산(호텔, 오피스 빌딩, 리조트 개발사업 등)에 대해 선분양제도가 시행 중이다. 선분양사업들은 공통적으로, 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고 건설사들이 자금조달을 자체적으로나 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이다. 한국, 대만, 홍콩은 주거용 부동산 역시 PF가 수천억 원 ~ 수조 원 단위에 해당이 될 정도로 대단지를 짓기 때문에, 건설사들이 자체 자본으로 짓기 어려워(건설사들이 프로젝트를 하는 물량은 한두 단지가 아니니까) 선분양으로 예비 입주자한테 돈을 받아서 짓는 것이다.
건축물의 분양에 관한 법률에 의해 규율된다. 건설업체가 재개발, 신규 택지, 재건축 등으로 취득한 부지에 대해 공개 매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약을하게 된다. 이 분양 청약이 다 되면 분양대금을 계약금 → 중도금 → 잔금 형식으로 조달해서 건설업체가 금융회사에서 끌어다 쓴 부채나 자본과 더불어 건축물을 완공하게 된다. 아파트의 경우 금융결제원의 아파트투유를 통해 주택청약을 받았었다가 2020년 2월 3일부로 한국감정원의 청약Home으로 변경되었다. 상가의 경우 각 도,시 자체 공식사이트에 분양을 진행한다는 공지가 올라온다. 아파트와 분양 목적이 다르기에 수요자, 공급자 대부분 직접 발품을 판다. 다만 사건 사고도 많다.[2]
대한민국의 선분양 아파트
홈페이지 및 일간지에 해당 단지의 입주자모집공고가 공개된다. 해당 단지의 동호수 별 가격 및 옵션 가격, 다른 조건 등이 써 있으므로 혹시나 해당 단지를 계약하게 될 경우 PDF를 다운받아서 따로 보관해둬야 한다. 예시 단지를 하나 들어 설명해보면 단지의 39A형의 경우 동호수에 상관없이 총 분양가가 248,900,000원 임을 알 수 있다. 이 경우 계약 시에는 1차 계약금 10,000,000원을 계약일까지 송금해야 계약서에 도장을 찍을 수 있다. 그리고 계약일 이후 30일 이내에 분양가 248,900,000의 10%인 24,890,000 중에서 계약일에 납부한 10,000,000을 제외한 14,890,000을 납부해야 한다. 여기까지 납부해야 계약금이 완성되는 것이며 비로소 유효한 계약이 된다. 여기서 계약금을 나누지 않고 그냥 한번에 10% 전체를 납부케 하는 곳도 있다.
그리고 한 가지 함정은 보통 분양 시 발코니확장, 시스템에어컨 등을 옵션으로 내놓는데(역시 입주자 모집공고에 있다) 이 역시 계약 시 (보통) 10%를 옵션계약금으로 내야하므로 해당 자금도 분양가의 10%로 책정되는 계약금과는 별도로 준비되어야 한다. 2022년 부동산 대폭락장처럼 부동산 경기나 지역별 시황, 건설사의 고통(?)에 따라 이를 무료로 해주는 경우도 있다. 이후 중도금 50%를 5회에 걸쳐 10%씩 납부하게 된다. 물론 이 돈을 다 현금으로 가지고 있으면 좋으나, 대부분 현금으로 가지고 있지 않은 경우가 대부분이다. 현금이 그만큼 있으면 차라리 대출 끼고 더 비싼 집을 샀을 것이다. 여기서 중도금대출이라는 것이 등장한다. 단지의 지역, 분양가, 계약자의 주택 보유 여부, DTI, DSR 등에 따라 중도금대출의 한도가 다르므로 사전에 분양사무실 및 은행에 확인해야 하나, 편의상 중도금 50% 전액이 대출 가능한 계약자를 가정하겠다.
1회 중도금이 납부되기 전에 분양사무실로부터 중도금대출을 해줄 은행과 중도금대출 약정을 맺으라는 우편을 받게되고, 요구하는 서류를 제공하고 각종 서류에 도장을 찍으면 중도금대출 약정이 완료된다. 이후 각 중도금납부일에 계약자의 통장을 거치지 않고 은행에서 건설사로 직접 중도금이 송금되며, 이때부터 이자가 발생된다. 대부분의 단지의 경우 중도금이자후불제를 실시하고 있는데 이는 매달 발생하는 중도금이자를 건설사에서 대납하고 나중에 받는다는 의미로, 쉽게 말해서 이자는 입주 시에 한 번에 낸다고 보면 된다. 2022년 부동산 대폭락장처럼 부동산 경기나 지역별 시황, 건설사의 자금흐름 등에 따라 중도금 이자 역시 (전부 또는 일부회차에 대해) 무이자로 해주는 경우도 있는데, 이 역시 대개는 건설사가 이자를 전액 혹은 일부 부담한다는 말이지 은행이 무이자로 빌려준다는 말은 아니라서 마이데이터 등의 금융정보 연동 오픈뱅킹 서비스에서는 대출 이자가 매월 일정한 날짜에 납부 완료된 것으로 표시되기도 한다.
돈 좀 있는 사람들은 중도금 대출도 대출인데 필요한 만큼만 받고 싶어할 텐데 중도금 5회차 중에 일부회차만 받거나, 중간에 미리 갚거나, 안 받거나 하는 행위들이 모두 가능하다. 단 사전에 은행에 미리 문의하여야 한다. 이렇게 중도금을 내면서 또는 대출로 연명하면서 기다리다 보면 입주 때가 된다. 한편, 중도금대출은 말 그대로 "중도금"에 대한 대출이므로 "중도금" 납입이 종료되는 잔금 및 입주 시점에서는 전액 상환해야 한다. 물론 실제로는 (향후 주택담보대출로 전환되는) 잔금대출을 받을 때에는 당연히 중도금 대출과 건설사가 대납한 이자를 전액 돌려막는 것을 상정하고 DSR 계산 시 제외한채 대출심사를 진행한다. 그러면 입주시점에 갚아야 할 돈은 중도금대출 원금 + 후불이자 + 잔금이 된다. 다만 이 잔금대출은 완성되지 않은 담보물을 평가하여 내놓는 대출상품이므로 아무 곳에서나 받을 수 있는 대출이 아니다.
은행과 건설사와 전담 법무법인과 입주예정자협의회 간 후취담보협의가 되어있어야 하는데, 이 은행에 대한 정보와 영업행위는 대개 공개 커뮤니티가 아닌 입주예정자들만의 비공개 커뮤니티에서나 볼 수 있다. 또한 보금자리론, 디딤돌대출 등 주택금융공사에서 내놓는 정책자금대출은 후취담보대출이 아니어서 옵션조차 포함하지 않은 분양가만을 대상으로 LTV를 매기며, 잔금대출 및 중도금 상환에 필요한 나머지 자금에 대해 은행이 제공하는 혼합대출이 어떤 형태로 진행되는지조차 케이스 바이 케이스이므로 잔금대출을 앞두고는 입주예정자들이 머리가 터질만큼의 스트레스를 감내하며 대출을 문의하러 다니곤 한다. 또한 대출 접수시에는 은행 측이 분양 및 옵션계약서를 가져가버리기 때문에 다른 은행에서의 대출로 바꾸려 하면 대출취소와 서류 반환을 위해 여러 번 은행을 방문해야 하고, 이러한 스트레스 때문에 대출상담사의 감언이설에 낚이기 일쑤이므로 항상 조심해야 한다.
이렇게 빌린 잔금대출은 입주가 완료되고 소유권이전등기가 완료되면 자동으로 주택담보대출로 전환되고, 잔금대출 신청 시 은행이 가져갔던 계약서 역시 법무법인을 거쳐 이 등기 절차가 완료되고서야 입주자에게 돌아온다. 소유권이전등기는 법무법인에서 단체등기로 진행되는데, 잔금대출 기한 다음에도 다시 한 달 이상이 걸릴 수 있어 지루한 기다림의 연속이다. 또한, 이 과정에서도 은행에 따라서는 세대주와 세대원이 아닌 다른 사람이 등기 완료 이전에 해당 주택에 전입을 해온다면 즉시 대출이 회수되는 등의 불이익이 가해질 수 있어 세입자나 동거인 등의 전입신고에 있어 신중을 기해야 한다.[2]
선분양과 후분양 차이점[편집]
선분양[편집]
대한민국 아파트의 대부분은 선분양이라고 해도 무리는 없을 것이다. 선분양이란 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 이용하여 주택을 건설하도록 한 제도이다. 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감시켜 주는 것으로 주택건설자금을 쉽게 확보하여 주택공급을 원활하게 할 수 있게 하는 제도로써 1970~1980년대에 주택 대량공급 정책의 대안으로 채택하여 허용한 제도이다. 선분양이란 말 그대로 주택(이하 아파트로 하겠습니다)이 지어지기도 전에 입주할 사람들을 모집하여 입주할 사람들에게 계약금, 중도금을 받아 아파트를 짓는 방식이다. 대부분 아파트가 선분양 방식으로 지어졌고, 지금도 지어지고 있다. 선분양의 장점으로는 후분양 대비 분양 시 초기 자금이 많지 않다는 것이다. 즉, 계약금과 중도금을 아파트가 지어지기 전 분할로 납부를 하므로 입주할 사람들은 미리미리 준비하여 조금씩 납부를 하면 된다는 것이다.
아파트를 짓는 건설사 입장에서는 입주자들에게 받은 계약금과 중도금으로 공사대금을 확보할 수 있으므로 사업을 진행할 때 좀 더 수월하게 공사를 진행할 수 있다 보니, 주택공급이 원활하게 할 수 있다는 장점이 있다. 선분양을 공급자 중심의 주택공급제도라고 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 선분양제도의 단점이라면 이미 완성된 아파트를 보고 결정을 하는 것이 아니라 모델하우스나 홍보관 같은 상태의 모습을 보고 계약을 하는 것이기 때문에 아파트가 완성된 후 모델하우스에서 보았던 모습과는 일부분이 다를 수 있다는 것이다. 또한, 만약 건설사가 부도가 날 때 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있는 것이다. 이러한 단점 그 때문에 선분양하는 아파트를 선택할 때는 시공사를 잘 따져보아야 하며 우리가 흔히 알고 있는 1군 건설사인 삼성, 현대, 대우 등과 같이 재정이 튼튼한 회사인지를 확인하는 것이 좋다.
후분양[편집]
후분양이란 일정 수준 이상 주택 건설공사가 진행된 뒤 소비자가 지어진 집을 직접 확인하고 분양을 받는 제도로 시공 전에 계약금과 중도금을 납부한 후 입주 때 잔금을 치르는 선분양제도와 달리 건설업체의 부도 위험으로부터 수요자를 보호할 수 있고 공사비를 비교적 정확하게 산출할 수 있어 분양가를 적정선에서 정할 수 있는 제도이다. 즉, 후분양제도란 말 그대로 아파트를 다 지어놓은 상태에서 아파트를 보고 계약을 하는 것이다. 후분양제도의 가장 큰 장점은 이미 지어진 아파트를 보고 결정을 하는 것이기 때문에 하자 부분 등을 꼼꼼히 확인할 수 있고, 무엇보다도 분양가의 투명성을 높일 수 있다는 장점이 있다. 후분양제도의 단점은 건설사의 자본으로 아파트를 지어야 하므로 건설사의 금융비용에 대한 이자 등이 분양가에 반영되는 경우가 많아 선분양보다 상대적으로 분양가가 높고, 입주자로서는 선분양과 달리 한 번에 계약금+중도금+잔금 등 한 번에 많은 돈을 지급해야 하므로 부담을 느낄 수 있는 단점이 있다.
정리하면 선분양은 아파트를 짓기 전에 분양하는 것이고, 후분양은 아파트를 지어놓고 분양을 하는 것이며 그에 따라 계약금, 중도금, 잔금의 납부 시기도 차이가 날 수밖에 없는 것이 사실이다. 주변에서 보시면 대부분 선분양이 압도적으로 많을 것이지만 간혹 후분양도 있으므로 알아두면 좋다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈분양자〉, 《네이버 국어사전》
- 〈선분양제도〉, 《네이버 국어사전》
- 〈선분양제도〉, 《부동산용어사전》
- 〈분양〉, 《나무위키》
- 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- sunnyfunny, 〈선분양과 후분양이란 무엇이며, 차이점과 장단점에 대하여 (써니퍼니의 부동산 이야기)〉, 《티스토리》, 2022-09-26
같이 보기[편집]
