패찰

패찰은 낙찰의 반대말로, 가장 높은 금액을 제출하여 낙찰받지 못함을 의미한다.

개요

패찰은 입찰을 참여했으나 본인보다 더 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰을 받는 거고 결국 나머지 참여자는 입찰에 실패한 것을 뜻한다. 일반적으로 "입찰에 실패했다"라고 해석하게 되며 패찰하였을 경우, 제출했던 경매보증금을 돌려받을 수 있다. 참고로 낙찰을 받게 되면 보증금은 돌려받지 않고, 써낸 낙찰가에서 보증금을 뺀 금액을 내야 하는데, 이를 잔금을 치른다고 한다. 여기서 입찰은 경매 희망자들에게 각자의 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 것을 의미하며 낙찰은 경매에 경쟁 입찰에 참여자 중 최고가를 제시하여 경매물건을 받을 수 있는 상태를 말한다. 조금 더 법적인 용어로 설명하면 "최고가매수신고인"이 된다.

패찰은 물건의 경매 내용에 있어 가장 유리한 내용가장 높은 금액에 미달해 입찰에 실패한 것을 말한다. 예를 들어 자신이 입찰한 8천만 원의 입찰 결과를 집행관이 개찰하여 결과를 발표했으나 8천3백만 원을 적어낸 사람에게 2순위로 패찰했다. 많은 사람이 경매에 도전하고 입찰을 받고 싶어 한다. 어떤 사람은 직접 그 물건을 사용하려는 사람도 있고 어떤 사람은 새를 내어 주는 용도로 사용하길 희망한다. 언젠가 건물주가 되어 월세를 받으며 살아가고 싶어 한다.

경매용어 종류

우선, 순서를 정해보면 "유찰"된 물건에 "입찰"이 들어가고 "개찰"한 결과 "패찰"되었는데 이번에는 드디어 "낙찰"을 받았다. '찰' 5형제에서 '찰'이 공통으로 들어가 있으니, 이 글자가 무엇인가 확인할 수 있다. 찰(札:편지 찰/뽑을 찰)은 편지, 패, 조각, 공문서(公文書)를 말한다.

• 유찰 : 유찰은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다. 예를 들어 감정가 2억짜리 아파트가 있는데 이것이 경매에 처음 나오면 최저가 2억으로 나온다. 즉 2억이상의 금액을 써야 하는 것이다. 그런데 싸게 사려고 경매에 들어오는데 2억 그대로 쓰고 들어오는 사람은 거의 없다. 물론 주위 호재나 재개발 등등의 이유로 감정가보다 시세가 높은 경우, 감정가를 초과해서 들어오는 경우도 있다. 법원에서 "2억이상 쓰고 이 집 사가세요~" 라고 했는데, 2억 이하를 쓴 경우는 당연히 무효가 되므로 유찰이 된다. 그리고 아무도 이 경매에 참여하지 않은 경우, 유찰이 된다. 즉 2억짜리 아파트 1회차에는 2억이상을 써야한다면, 2회차에는 1억4천만 원(30% 인하 시) 또는 1억6천만 원(20% 인하 시) 이상을 써야 한다.
• 입찰 : 입찰은 상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자들에게 각자의 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일을 말한다. 위에 들어본 예로 다시 설명하면 2억짜리 아파트 2회차에 최저가 1억 6000만 원이다. "나는 1억 8000만 원에 경매 참가해야지!"라고 생각하던 중 TV에서 보던 경매장에서 손들어서 금액 외치는 걸 상상한다면 아니며 실제로 금액을 소리치는 사람 있다면 고성방가로 끌려나간다. 그러므로 입찰이란 서류(기일입찰표)를 작성하여 경매에 참여하는 것이다.
• 개찰 : 개찰은 입찰한 결과를 견주어 조사함을 의미한다. 여러 사람이 서류(기일입찰표)를 제출하게 되면 경매 집행관이 이를 취합하고 결과를 발표한다. 예를 들어 2억짜리 아파트, 2회차에 입찰하여 1억 8000만 원을 쓴 기일입찰표(서류)를 제출했다. 여러 사람의 서류를 모아서 결과를 집행관이 발표하며 이것이 개찰이다.
• 패찰 : 패찰이라는 단어는 사전을 찾아보아도 정확하게 나오지는 않지만 "실패했다"라고 생각하면 된다. 예를 들어 2억짜리 아파트 "1억 8000만 원에 도전!"했는데 그런데 나말고 다른 사람이 1억 8100만 원 썼다. 그러면 그 사람이 아파트를 사가는 것이며 처음 겪으면 매우 우울 모드로 빠질 수도 있지만, 이 또한 경험이 되고 왠지모를 실력이 쌓이는 느낌이 든다. 즉, 입찰한 사람중에 최고가를 쓴 1등만 이 아파트의 주인이 되므로 나머지 사람들은 실패했다고 하여 패찰했다고 말한다.
• 낙찰 : 낙찰은 경매나 경쟁 입찰 따위에서 물건이나 일이 어떤 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일. 또는 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일을 말한다. 희망자들이 매매의 견적(見積) 가격을 제출하도록 하여 매출할 때는 최고 가격, 매입할 때는 최저 가격으로 결정하며 도급(都給) 공사 때에는 예정 가격에 가장 근접하게 써낸 사람에게 돌아가도록 결정한다. 예를 들어 2억짜리 아파트 1억 8천만 원에 쓰고 입찰들어 갔는데 자신이 1등이며 나머지 사람들은 1억 7800만 원, 1억 7500만 원 이렇게 썼다. 즉, 경매시장의 경쟁에서 1등하면 '낙찰'되는 것이다. 이때 1등인 사람이 낙찰자가 되는 것이며 이 낙찰자를 조금더 길게 써보자면 "최고가매수신고인"이 된다.

부동산 경매 패찰에 대한 분석 및 자세

부동산 경매인들에게는 가장 익숙해져야 할 것이 바로 '패찰'이다. 낙찰이라는 결과물을 바라보고 가겠지만 법원 경매장은 자본이 우선적으로 선택되는 곳이다. 법원은 법적인 하자가 있는 물건을 빨리 해소해야 하므로 돈을 더 많이 주는 입찰자가 선택된다. 그렇게 해야 많은 사람이 배당을 받아갈 수 있기 때문이며 내가 입찰한 물건이 패찰을 했다면 여러 가지 분석이 필요하다. 이 또한 경험치이기 때문에 다음에 입찰할 때는 조금 더 많은 포인트를 생각할 수 있는 시야가 만들어진다.

분석

• 입지 : 자신이 들어가는 곳의 입지를 너무 저평가 하지는 않았나 생각해보아야 한다. 부동산에는 입지가 더할 나위 없이 최고의 포인트라고 간주하며 만약 내가 얻고자 했던 물건이 역세권이고, 유동인구가 끊임없는 곳이었다면 과감해질 필요성도 있다. 입지에 대한 부분은 온라인 및 오프라인으로 손품, 발품을 팔며 자세한 분석이 필요하다. 임장때는 공인중개사에 들어가 임차인의 자세로 물건을 바라볼 필요도 있다.
• 수익성 : 부동산을 매매할 때는 항상 팔 것도 고려한다. 매매에 대한 수익성을 생각도 하지만 내가 시스템을 만들었을 때 들어오는 전·월세에 대한 현금흐름도 생각할 수 있다. 이런 수익성에 대한 부분은 일반적인 시세를 확인한다면 적정 입찰가 판단이 가능하다.
• 현금보유 : 부동산 경매를 하면 경락잔금대출을 고려하기 마련이다. 하지만 나의 현금이 부족했다면 현금싸움에서 밀렸을 수도 있으며 입지가 좋았다면 조금 더 과감하게 시세 아래 가격으로 맞춰 입찰가를 적을 수 있다.

자세 및 마인드

법원 경매장에서 패찰하고 나오는 사람들의 표정을 잘 살펴보면 실망이 가득한 표정이다. 법원 경매는 대부분 평일에 열리므로 근무시간을 조정하거나 휴가를 사용해서 나오는 입찰자들이 많다. 패찰에 익숙해져야 하며, 이후엔 해당 물건에 대한 현장방문 노트를 버리지 마시고, 잘 보관하여 자신만의 경우의 수를 만들어봐야 한다. 복기 현장방문까지 하신다면 엄청난 시야를 얻을 기회일 것이다.

참고자료

• 블루문 투자, 〈경매용어 = 유찰, 입찰, 개찰, 패찰 4대 찰~찰〉, 《네이버 블로그》, 2020-10-19
• 뚜까망치 루크, 〈부동산 경매 용어 정리(2), 낙찰 반대, 패찰, 순위배당, 안분배당, 플피, 마피, 무피, 갭투자, 전입일자, 임장, 명도, 말소기준권리, 위장임차인〉, 《티스토리》, 2022-03-24
• Danny, 〈부동산 경매 성공하는 방법 (유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《티스토리》, 2021-01-09
• 예쁜여우, 〈유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-12
• bohun@admin, 〈부동산 경매 패찰에 대한 분석 그리고 자세〉, 《법인 보훈》, 2022-07-14

같이 보기

• 입찰
• 낙찰
• 금액
• 유찰
• 개찰
• 가격
• 경매
• 부동산

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