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전대차
전대차(轉貸借)는 빌리거나 꾼 물건을 다시 남에게 빌려주거나 꾸어 줌을 말한다.
목차
개요[편집]
전대차란 임차인(賃借人)이 임차물을 제3자에게 임대하는 계약을 말한다. 임차인이 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 임대하는 계약으로서 임차권의 양도와는 구별되며 임차인·임대인 간의 임대 관계는 여전히 존속하면서 임차인, 전차인 간에 새로이 대차관계가 발생하게 된다. 그리고 임차인이 전대차를 할 때는 임대인의 동의를 얻어야 하며 동의 없이 전대하면 임대인은 임대차를 해지할 수 있다. 임대인의 동의가 있는 전대차의 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에게 임대인으로서의 권리 의무를 지게 된다. 임대인과 임차인의 관계는 아무런 영향을 받지 않는다. 임대인과 전차인 사이의 관계는 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없으나 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 되어있다. 상가건물의 임차인이 그 상가건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 임대인의 동의가 없이도 실행 할 수 있다.
임대인의 동의가 있는 경우에만 허용되며(민법 629조 1항), 임대인의 동의없이 무단으로 임차물을 전대한 때에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다(629조 2항). 그러나 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의를 요하지 아니한다(632조). 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 전차인은 전대인에 대한 차임(借賃)의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다(630조). 다만, 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 그러하지 아니하다(632조). 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전대차의 기초인 임대차계약이 해지(解止) 통고로 종료되었음을 전차인에게 통지하여야 하며, 이 통지를 하지 않으면 임대인은 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 그리고 전차인이 통지를 받은 때에는 해지의 효력은 그 전차인에 대하여서는 일정한 기간(부동산은 6월, 동산은 5일)이 경과하여야 생긴다(638·635조).
또한, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염(採鹽)·목축을 목적으로 한 토지의 임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물 ·수목 기타의 지상시설이 현존(現存)하는 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전(前) 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있고, 이때 임대인이 임대할 것을 원하지 않는 경우에는 임대인에 대하여 상당한 가액으로 건물 ·수목 기타의 지상시설을 매수할 것을 청구할 수 있다(644·283조). 그리고 건물 기타의 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고, 또한 임대인으로부터 매수한 부속물 또는 그의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에도 전차인은 매수청구를 할 수 있다(647조).[1][2]
전대차 유형[편집]
임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차상가건물을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약을 하는 것을 전대차계약이라고 한다. 상가건물의 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용된다.
상가건물의 전대차[편집]
상가건물의 전대차
임차상가건물을 제3자가 사용·수익할 수 있도록 임차인이 다시 재임대하는 것을 말한다.
계약당사자
- 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)이다.
- 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 된다.
임차권의 전대 금지
- 「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다(「민법」 제629조).
- 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립한다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하다(「민법」 제629조 및 제652조).
- 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능하다. 다만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 한다.[3]
전전세와 전대차[편집]
임차인의 재임대 계약 방식에는 전전세 계약과 전대차 계약이 있다. 전전세란 전세권 설정등기를 한 기존 세입자가 해당 주택을 다시 제3자에게 전세 또는 월세로 임대하는 제도를 말한다. 전대차란 전세권 설정 없이 전입신고와 확정일자로 보증금의 보호를 받는 임차인이 전셋집을 다시 제3자에게 임대하는 경우를 말한다.
전전세[편집]
전전세(轉傳貰)란 전세권 설정등기를 한 기존 세입자가 해당 주택을 다시 제3자에게 전세 또는 월세로 임대하는 것을 말한다. 전세권자는 집주인이 별도의 전전세 금지 조항을 두지 않았다면 소유자의 동의 없이 전세 또는 월세를 놓을 수 있다. 전전세 계약을 맺을 경우, 전전세로 들어오는 세입자를 전전세권자라 한다. 전세권 설정 등기란 쉽게 말해 기존 세입자가 주택에 전세권을 설정해 자신의 돈을 돌려받을 권리를 문서화한 것을 말한다. 제3자에게 세를 주어도 자신의 전세금을 그대로 보호할 수 있다. 전세권 설정 등기가 이뤄지면 등기부 사항 전부 증명서에 임차인이라는 사실이 기록된다. 다른 사람들도 해당 주택의 등기사항 전부 증명서를 열람해 전세권이 등기 돼 있는 것을 알 수 있다. 전전세 계약의 보증금은 기존 전세금을 초과할 수 없다. 이에 따라 전전세가는 비교적 시가보다 저렴하다. 기존 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 함께 종료돼야 하기 때문에 기존 계약의 만료일을 필히 확인해야한다. 전전세로 인해 주택에 하자가 발생한 경우에는 기존 세입자가 책임을 져야 한다.
전대차[편집]
전대차란 전세권 설정을 하지 않은, 전입신고와 확정일자로 보증금의 보호를 받는 임차인이 전셋집을 다시 제3자에게 임대하는 경우를 말한다. 전대차의 경우 집주인의 동의가 있는 경우와 없는 경우로 나눠진다. 집주인의 동의 없이 집을 전대하는 경우 전대차 계약은 계약 당사자 사이에서 유효하게 성립한다. 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가진다. 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 진다. 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속한다. 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있다. 전차인은 집주인이 요구할 경우 집을 비워줘야 한다. 이런 이유로 사실상 전대차는 집주인의 동의가 있어야 한다. 예외적으로 기존 세입자가 일부만 세를 줄 경우, 집주인의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 쉐어하우스같이 방이 4개인 아파트 중 방 1개만 세입자가 전대차를 할 때 이에 해당한다. 만약 집주인에게 전대차 허락을 받아 기존 세입자에게 세를 얻어 살게 되었다면 집주인의 동의가 있는 전대차에 해당한다. 이런 경우 기존 계약 기간만료를 이유로 임대인이 계약을 해지할 경우 집주인은 전차인에게 6개월 전에 통보해야 한다.
전전세와 차이점
전전세와 전대차는 기존 세입자가 집을 다시 내놓는다는 점에서 공통적이다. 그러나 집주인의 동의 필요 여부에 따라, 집주인의 동의가 필요하다면 전대차, 동의가 필요하지 않고 자유롭게 세를 놓을 수 있다면 전전세로 구분할 수 있다. 다만 임차물 일부만 세를 놓으면 집주인의 동의가 필요하지 않다. 또한, 전세권 설정등기 여부에 따라 구분할 수 있는데, 전세권 설정등기가 없다면 전대차, 전세권 설정등기가 있다면 전전세로 볼 수 있다.
전대차의 제한
전대차계약은 임대인의 동의 여부와 관계없이 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 간의 계약으로 유효하게 성립된다. 다만 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없으며 이를 위반한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 만약 동의로 전대차를 했다면 전차인은 임대인에 대한 직접 의무를 부담하게 된다. 즉 전대차 계약에 따라 전대인에 대한 차임지급 등이 이루어진다. 하지만 이때 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수는 없다. 적법하게 전대차가 이루어졌을 때, 임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 또한, 해지의 경우 전차인은 해지 통지를 받은 6개월 후에 해지의 효력이 발생하게 된다. 만약 기간만료가 아닌 임대인과 임차인 사이의 합의로 인한 계약 종료의 경우, 전차인의 권리는 소멸하지 않기 때문에 전차인은 전대차 계약 존속에 대한 권리를 주장할 수 있다.
전전세와 전대차 유의사항[편집]
전전세 유의사항
임대인이 계약서 작성 당시 전대에 관한 금지 조항을 특약사항으로 적었다면 전전세를 할 수 없다. 또 전전세 계약을 맺은 뒤 집에 하자가 생겼다면 기존임차인이 집주인에게 손해배상을 해야 한다. 기존 전·월세 계약이 2022년 6월 30일 만료라면 전전세 계약도 함께 만료된다. 전전세 계약을 할 때는 기존 전세 계약의 만료일을 필수적으로 확인한 후 전전세 계약을 진행해야 한다. 계약 후 반드시 전전세권설정등기를 통해 법적 분쟁을 방지하는 것이 좋다.
전대차 유의사항
전세권 설정등기가 없는 일반 세입자로부터 전대차 계약을 맺는 경우, 집주인의 전대차에 대한 동의 여부를 꼭 확인해야 한다. 전차인, 즉 2차 임차인은 기존임차인에게 월세나 보증금을 지급한 사실만으로는 아무런 대항력을 갖지 못하기 때문이다. 이를 위해서는 이사한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 마치는 것이 좋다. 전대차 계약을 맺은 뒤 집에 하자가 생겼다면 전전세 계약과는 달리, 전차인이 직접 집주인에게 하자 요청이나 손해배상을 해야 한다.[4]
전대차 손해배상 판례[편집]
2011년 A는 B에게 부동산을 임대했다. 2013년, 2015년, 2017년 3회에 걸쳐 계약을 추가적으로 진행하여 2019년까지 부동산을 임대할 수 있도록 했다. A는 B와의 계약 체결 당시 '전대 금지' 조항을 명시했으나, A는 몰래 2011년 11월부터 C에게, 2015년 12월부터 D에게 각각 전대했다. 뒤늦게 이를 알게 된 A는 재산적 손해배상과 위자료를 요구하며 소송을 냈다. A는 B가 전대 금지 조항을 위반하고 제3자에게 부동산을 무단 전대함으로써 자신에게 재산적 손해를 입혔다며 부당이득반환을 청구했다.
법원은 B의 전대로 인해 A의 임대료 수입이 감소하지 않았다며 이에 따라 전대 금지 조항을 준수해 전대하지 않았을 경우의 재산보다 현 재산이 감소했다고 할 수 없다고 판단했다. 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법행위가 없었더라면 존재했을 재산 상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산 상태의 차이를 말한다. 하지만 재산상 손해가 없다면 손해배상이 인정되지 않는다.
계약서에 있던 전대 금지 조항을 B가 위반한 것에 대해서는 법원에서 A가 정신적 고통을 받았다고 인정했다. △B가 9년에 걸쳐 A를 속여온 점 △마치 A의 동의를 받아 전대한 것처럼 거짓 행세를 한 점 △B가 A에게 지급한 차임보다 훨씬 많은 차임을 수령한 점 등을 고려한 결과다. 법원은 B가 A에게 손해배상을 해줄 필요는 없지만, 위자료는 지급해야 한다고 판단했다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈전대차〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전대차〉, 《매일경제》
- 〈전대차〉, 《법률용어사전》
- 〈전대차〉, 《두산백과》
- 〈전대차〉, 《부동산용어사전》
- 〈임차권의 양도 및 전대차 - 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈전전세와 전대차〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
같이 보기[편집]
