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예비등기
예비등기(豫備登記)는 종국 등기(終局登記)를 할 수 있는 요건을 갖추지 못한 경우에 종국 등기의 준비를 위해 하는 등기를 말한다. 가등기와 예고등기를 포함한 두 가지가 있다.
개요[편집]
예비등기란 등기 효력에 따라 분류하는 것 중의 하나로 종국 등기에 대비하여 그 권리를 보전하기 위해 미리 해놓는 등기를 말한다. 즉, 장래 행하게 될 종국 등기에 대비하여 그 권리보전을 하기 위한 등기이다. 예비등기만으로는 대항력을 발생하지 못하는 점에서 본등기와 다르다. 등기 본래의 효력인 물권의 변동에는 직접 관계가 없고 간접적으로 그에 대비하여서 하는 등기로 가등기와 예고등기가 있다. 가등기는 부동산물권 및 그에 따르는 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기를 말하며, 예고등기는 등기 원인의 무효나 취소를 원인으로 등기의 말소 또는 회복을 위한 소송이 제기된 경우, 선의의 제3자에게 소송결과에 따라 손해를 입을 수도 있음을 알려주기 위해 법원에서 등기소에 맡겨서 하는 등기를 말한다.[1][2]
여기서 종국 등기(終局登記)는 등기의 본래의 효력인 대항력(토지·건물을 표시하고 그 권리관계를 일반에게 공시함으로써 권리자 및 거래의 안전을 보호하는 효력)을 발생시키는 등기를 말한다. 권리의 보전을 목적으로 하는 예비등기(가등기·예고등기)에 상대되는 개념이다. 또한, 이것은 가등기에 대응하는 의미에서 본등기(本登記)라고 불리는 경우도 있다. 종국 등기는 그 기재 내용에 따라서 기입등기(記入登記)·변경등기(變更登記)·말소등기(抹消登記)·회복등기(回復登記)로 분류되고 그 형식에 따라서 주등기(主登記)·부기등기(附記登記)로 나뉜다.[3]
예비등기의 종류[편집]
가등기[편집]
가등기(假登記)는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로 하는 등기를 말한다. 법학에서 본등기를 할 법적인 요건이 충분히 갖추어지지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미한다. 즉, 가등기는 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭한다. 가등기에는 후일에 할 본등기의 순위보전에 그 목적이 있으므로 가등기를 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기 원인은 자동으로 소멸된다. 매매 예약, 대물변제에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용한다. 허나 가등기에 대한 취약한 점을 노린 범죄가 있는데 바로 미등기 전매이다.
가등기에는 담보가등기와 소유권이전 청구권 가등기의 두 가지가 있다. 담보가등기는 빚에 대한 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생한다. 소유권 이전청구권 가등기란, 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것이다. 즉 전형적인 예비등기이다. 소유권 이전청구권 가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.
가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말한다. 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 된다. 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제 예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말한다. 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부른다. 가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있다.[4][5][6]
가등기의 효력
- 청구권 보전의 효력 : 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다.
- 순위보전의 효력 : 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐지었으면 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효된다. 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위 보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다. 그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않으면 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 같은 실체법상의 효력을 가진다.[6][4]
- 소유권이전청구권 위한 가등기 : 소유권 이전청구권 가등기란 청구권 보전을 위한 가등기를 말한다. 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것을 말한다. 즉, 전형적인 예비등기이다. 가등기에는 담보가등기와 소유권 이전청구권 가등기 두 가지 종류가 있다. 담보가등기는 채무변제의 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생하고, 소유권 이전청구권 가등기는 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위한 예비등기의 성격이다. 소유권 이전청구권 가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.
- 소유권 이전청구권 가등기는 순위보존의 효력만 있을 뿐 가등기 자체만으로 어떠한 효력이 발생하지 않는다. 나중에 본등기를 했을 경우 본등기 순위는 가등기의 순위로 올라가게 된다. 이전등기(본등기)는 나중에 하고 소유권을 넘기는 일을 말한다. 보통 본등기의 효력은 가등기를 한 날짜로 소급해서 발생한다. 부동산 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리를 가진 사람이 본등기를 할 때까지 가등기를 하면 그사이 결정된 물권에 우선한다. 또한, 돈을 빌려주고 못 받았을 때 부동산을 넘겨주겠다는 담보계약을 맺고 소유권 이전에 대해 미리 가등기 해 두면 그 후에 설정된 물권에 우선한다. 전자를 '소유권 이전청구권 가등기'라 하고 후자를 '소유권 이전담보 가등기'라 한다.[7][8][5]
예고등기[편집]
예고등기(豫告登記)는 등기 원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소송이 제기된 경우에, 이를 제3자에게 경고하기 위하여 행하는 등기를 말한다. 즉, 예고등기란 등기 원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 촉탁으로 하여지는 등기였다. 2011년 4월 12일 부동산등기법이 개정되면서 삭제·폐지되었다. 예고등기는 해당 부동산에 대해 소유권에 대한 법적 다툼이 현재 진행 중이며, 그 결과에 따라 현재의 소유주가 앞으로 바뀔 수 있음을 알리는 것이다. 가등기와 함께, 예비등기의 한 종류이다. 1960년 부동산등기법 제정과 함께 도입되었다. 그 취지는 소유권이 변동될 수 있음을 알려 매매나 임대차 때 피해를 줄이려는 것이었으나, 경매 브로커 등이 매각 물건을 싸게 사려고 낙찰가를 낮추는 수단으로 악용해 왔다. 입법 취지와는 달리 이러한 악용 사례가 늘어나 문제가 되자 2011년 예고 등기제는 폐지되었다. 예고등기는 가등기와 함께 예비등기에 속했다. 예고등기는 제3자에게 경고할 목적으로 행하여졌으므로 특정 등기에 대한 소송제기의 사실을 공시하여 경고적 효력을 가졌을 뿐이고, 처분제한 등의 물권변동 효력이나 등기 원인의 무효 또는 취소의 사유가 존재한다는 추정의 효력을 갖지 않았다. 그리고 예고등기는 당사자의 이해관계가 얽혀 있지 않으므로 등기권리자·등기의무자가 인정될 여지가 없었다.
예고등기가 성립하려면 등기 원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기되어야 했다. 여기에서 등기의 말소 또는 회복은 등기부의 갑구·을구 사항란의 등기를 말했고, 표제부 표시란의 등기는 해당하지 않았으며, 회복은 말소회복등기만을 의미했고 멸실회복등기는 포함하지 않았다. 그리고 무효 또는 취소하고 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우란 대부분 원인에 의한 무효와 행위무능력에 의한 취소의 경우를 말했으며, 진의 아닌 의사표시와 통정허위표시의 무효, 착오에 의한 의사표시와 사기·강박에 의한 의사표시의 취소 등의 경우에는 그 규정에 따라 제3자의 보호가 이루어지므로 별도로 제3자의 보호를 위한 예고등기가 필요 없었다. 예고등기는 등기 원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소를 수리한 수소법원이 직권으로 바로 소장의 등본 또는 초본을 첨부하여 등기소에 맡기어서 이루어졌다. 예고등기의 말소는 그 소가 원고의 불이익으로 끝날 때는 수소법원이 예고등기의 말소를 등기소에 맡겼고, 그 소가 원고의 이익으로 끝날 때는 원고승소의 판결 등에 의한 말소 또는 회복의 등기가 행하여진 때에 등기관이 예고등기를 직권으로 말소해서 이루어졌다. 2011년 4월 12일 부동산등기법이 개정되면서 삭제·폐지되었다.[9][10]
예고등기의 특징[편집]
법원 경매에서 초보자가 주의해야 할 것 중 하나가 예고등기이다. 예고등기는 경매절차와 무관하게 향후 재판 결과에 따라 낙찰자가 인수해야만 하는 위험이 있고 예고등기가 있는 물건의 경우, 시중은행에서는 대출이 한 푼도 되지 않기 때문에 사람들은 일단 예고등기 있는 물건은 피하고 보는 경향이 있다. 하지만, 예고등기에 대해 조금만 알고 주의하면 오히려 남들이 미리 겁먹고 포기하거나 제외한 물건을 낙찰받아 고수익을 올릴 수 있다. 예고등기란 등기 원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기될 때 이것을 제3자에게 경고하기 위하여 법원이 직권으로 이를 등기소에 맡기어 행하여지는 등기를 말한다.
쉬운 말로 법원에 소송이 진행 중이니 이런 물건은 사게 되면 그러다 "소유권을 잃을 수 있다"라는 예비등기를 어렵게 써놓은 것이다. 한마디로 불측의 손해를 입지 않도록 경고 메시지를 남겨 두는 것으로 생각하면 된다. 요즘 매각 물건에서는 위장 예고등기가 많은데 그 수법도 다양하다. 예를 들어 채무자가 낙찰가를 떨어뜨려 제3자가 저가 낙찰받게 하거나, 채무자가 영업행위를 좀 더 연장하기 위해 자기 우호세력을 내세워 마치 소유권 다툼이 있는 것처럼 허위소송을 제기함으로써 낙찰가를 떨어뜨리게 하는 방법 등이 그것이다(법원은 일단 소송을 제기하면 진실 여부를 따지지 않고 접수).
예고등기의 종류
예고등기의 종류에는 다른 사람의 소유권을 말소하고 자기의 소유권을 회복하는 소유권 말소회복 예고등기와 근저당권말소예고등기, 근저당권회복예고등기, 전세권말소예고등기, 전세권 회복예고등기 등이 있다. 이 중에 소유권말소회복예고등기는 소유권에 관한 사항을 기재하는 등기부 등본 갑구에 기재가 되고 나머지 예고등기는 소유권과 관련이 없으므로 등기부 등본 을구에 기재된다.
예고등기 말소
예고등기는 상대방의 등기에 대해 말소 또는 말소회복의 소가 제기된 경우만을 전제로 한다. 미등기 부동산에 관하여는 등기를 할 수 없으므로 예고등기를 할 수 없다. 부동산이 매각되는 경우 예고등기는 말소기준권리를 불문하고 소멸하지 않으므로 낙찰자가 인수해야 한다. 이것 때문에 경매초보자가 선뜻 입찰하지 못하는데 예고등기가 있다고 해서 언제나 위험한 것은 아니다. 예고등기의 원인이 된 소유권 이전 말소 소송 등이 확정이 되고 나면 예고등기는 말소된다. 단, 근저당권 등기 말소의 예고등기가 이뤄진 후 부동산이 매각되어 근저당권이 소멸하는 경우 그 예고등기는 등기관이 직권으로 말소한다.[11]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈예비등기〉, 《법률용어사전》
- ↑ 〈예비등기〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈종국등기〉, 《위키백과》
- ↑ 4.0 4.1 〈가등기〉, 《나무위키》
- ↑ 5.0 5.1 〈가등기〉, 《위키백과》
- ↑ 6.0 6.1 〈개념 및 신청인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 〈소유권이전가등기〉, 《매일경제》
- ↑ 부동산태인 홍보팀, 〈홍보마당 – 보도자료("선순위가등기, 쫄지 마!!")〉, 《디지털태인》, 2013-01-29
- ↑ 〈예고등기〉, 《두산백과》
- ↑ 〈예고등기〉, 《위키백과》
- ↑ 겸손, 〈초보자가 두려워하는 예고등기〉, 《네이버 블로그》, 2013-08-13
참고자료[편집]
- 〈예비등기〉, 《위키백과》
- 〈예비등기〉, 《네이버 국어사전》
- 〈예비등기〉, 《법률용어사전》
- 〈예비등기〉, 《부동산용어사전》
- 〈종국등기〉, 《위키백과》
- 〈가등기〉, 《나무위키》
- 〈가등기〉, 《위키백과》
- 〈개념 및 신청인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈소유권이전가등기〉, 《매일경제》
- 〈예고등기〉, 《두산백과》
- 〈예고등기〉, 《위키백과》
- 부동산태인 홍보팀, 〈홍보마당 – 보도자료("선순위가등기, 쫄지 마!!")〉, 《디지털태인》, 2013-01-29
- 겸손, 〈초보자가 두려워하는 예고등기〉, 《네이버 블로그》, 2013-08-13
같이 보기[편집]
