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잔금일
잔금일(殘金日)은 집이나 토지, 물품 따위를 산 값을 여러 번 나누어 치를 때 마지막으로 돈을 치르는 날을 말한다.
개요[편집]
잔금(殘金)은 매매의 마지막 단계에 지급하는 돈이다. 잔금은 전체 매매금액 중 계약금과 중도금을 뺀 금액이다. 잔금을 지급한다는 것은 계약 이행의 완료를 의미하며 잔금 거래 시 매수인은 잔금 지급 의무가 있고, 매도인은 명도 의무가 있다. 계약 시 마무리되는 시점이기 때문에 매수인은 잔금 지급 전, 부동산 상태를 잘 확인하고 서류상 이상이 없는지 최종 점검을 한 후 잔금을 치르는 게 좋다. 잔금 단계에서 부동산의 하자(누수 등)가 발견되는 경우도 종종 있기 때문이다. 매수자가 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 않고 미룬다면 매도인은 날짜를 지정해 계약 이행을 촉구하는 내용증명을 보낼 수 있다.[1]
잔금을 언제 지급할지 여부는 쌍방이 합의하기 나름이다. 잔금 지급 기일은 계약 이행 완료를 서로 확인할 수 있는 날이다. 예를 들어 아파트 매매계약 잔금 지급일의 경우, 매수인으로서는 그날 잔금을 마련하여 지급할 수 있어야 하고, 매도인으로서는 그날 최소한 아파트 열쇠를 넘겨주고, 소유권을 문제없이 이전 해줘야 할 것이다. 그런데, 보통 매수인은 기존에 거주하던 주택을 정리하여 잔금을 마련하기 때문에 이사 일정이 필요하다. 매도인의 경우 소유권을 문제없이 이전 해주기 위해서는 저당권 등 제한 물권을 말소해야 하고, 아파트 열쇠를 넘겨주기 위해서는 기존 거주자가 다른 곳으로 이사를 해야 한다. 따라서 아파트 매매계약의 잔금 지급 기일은 소유권 이전을 위해 등기를 정리하는 일정, 기존 거주자의 이사 일정, 새로운 거주자의 이사 일정이 모두 고려될 수밖에 없는 것이다. 계약서를 작성하면서 잔금 지급 기일을 나중에 정하겠다고 비워 두게 되면 분쟁의 소지가 생길 수 있다. 따라서 아직 정해지지 않은 이사 일정 등을 고려하되, 계약 완료가 너무 늘어지지 않도록 보통 계약 체결일로부터 최소한 2달 정도의 여유를 두고 잔금 지급 기일을 정하게 되는 것이다.
- 잔금 지급 시기 : 계약 이행이 마무리되었음을 확인할 수 있는 날(매수인이 물건 등 목적물을 이전받을 수 있을 때)을 고려하여 합의로 정함
- 부동산 매매계약 : 소유권 이전 문제, 기존 거주자의 이사 일정, 새로운 거주자의 이사 일정을 고려하여 잔금 지급일을 정함
- 전세 계약, 월세 계약 : 기존 세입자 등 거주자가 이사하고 새로운 세입자가 이사 올 수 있을 때를 고려하여 잔금 지급일을 정함
- 자동차 계약 : 신차나 중고차를 이전받을 수 있을 때를 고려하여 잔금 지급일 정함
- 아파트 청약 : 아파트가 건설 및 준공되어 입주할 수 있을 때를 고려하여 잔금 지급일이 정해짐[2]
부동산 잔금일[편집]
부동산 잔금일 준비서류[편집]
소유권 이전 시 매도인 준비서류
- 등기필증(등기권리증)
- 부동산 매도용 인감증명서 1통
- 해당 주민센터에 직접 방문을 해서 발급받아야 하며 인감증명서엔 매수자 인적 사항(성명, 주민번호, 주소)이 기재되어야 함
- 주민등록초본(매도인의 주소 변동 사항이 포함된 것)
- 신분증, 인감도장
소유권 이전 시 매수인 준비서류
- 아파트 매매 계약서
- 주민등록등본 2통(세대원 주민번호 공개, 주소 변동 사항 포함 체크)
- 신분증, 도장(인감 또는 막도장 가능)
- 가족관계증명서 상세용 1통
- 주택 유상거래 취득 세대원 정보 기재 서식
부동산 잔금일 진행과정[편집]
잔금 치르기 1시간 전 매수할 부동산을 확인
- 잔금 날 미리 일찍 가셔서 남겨진 짐은 없는지 확인한다.
- 짐이 빠지고 난 자리에 하자(누수, 곰팡이, 결로, 벽에 금, 창문 상태 등)는 없는지 확인한다.
- 중대한 하자가 있다면 협의를 통해서 수리비를 빼고 주는 방식이다.
등기사항 전부 증명서, 등기필증 확인
- 부동산 사무실에 매도자, 매수자, 법무사가 모두 모인 자리에서 잔금을 입금하기 전에 잔금일 당일에 출력한 등기부 등본을 다시 확인한다.
- 근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인이 필요하다.
- 매도자의 등기필증도 확인한다.
- 등기필증은 소유권을 증명할 수 있는 효력이 가장 강력한 서류이다.
관리비 및 각종 세금 영수증 확인
- 전기, 수도, 도시가스 등 각종 공과금 정산 영수증, 잔금일 당일까지의 완납한 관리비 영수증, 국세 완납 증명서, 지방세 완납 증명서를 확인한다.
잔금 입금, 선수 관리비 입금
- 온라인 뱅킹으로 잔금과 선수 관리비를 매도자에게 입금한다.
- 선수 관리비 : 아파트가 준공된 후 첫 입주 시에 한 달 치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비이다.
- 선수 관리비는 집을 살 때 매도자에게 주고 집을 다시 매도할 때 매수자에게 받는다.
- 부동산 잔금처리 시 수표로 잔금을 치른다면 수표 뒷면에 이서를 해주는 것이 기본이다.
- 현금 또는 수표로 잔금을 치렀다면 집주인으로부터 반드시 영수증을 받아 챙겨 놓는다.
중개 수수료 입금, 현금영수증 받기
- 중개 수수료를 입금하고 소득공제용 현금영수증을 받아야 한다.
법무사비, 소유권이전등기
- 미리 작성한 법무사비(근저당권 설정, 소유권이전등기)를 입금하고 소유권 이전 서류를 법무사에게 전달한다.[3]
계약에서 잔금일과 등기일[편집]
계약에서 잔금일과 등기일이 중요한 이유
계약 당일에는 잔금일만 챙겼다가 재산세를 내는 예도 있다. 다음 사례에서 B 씨는 2020년 5월 새 아파트로 이사하기 위해 전세를 끼고 급매수를 해 일시적 2주택자가 됐다. B 씨는 6월 말에 잔금을 치르기로 해 재산세를 낼 걱정은 안 하고 지냈는데 잔금 지급일 이전인 5월 중순, 부동산으로부터 세입자가 구해져 임대 계약을 하려 하니 등기를 먼저 해야 하는 전달을 듣고 법무사를 불러 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 6월에 잔금을 치른 뒤 B 씨는 생각지도 않게 재산세 고지서를 받고 황당해했는데 B 씨는 재산세 과세기준일이 잔금 지급일이라고만 착각하고 소유권이전등기를 먼저 완료한 것이 화근이었다. 재산세는 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 이른 날짜를 과세기준일로 삼기 때문이다. 2020년 5월 중순 B 씨가 임대 계약을 위해 소유권이전등기를 먼저 마치면서 과세 대상이 본인으로 변경됨을 인지하지 못한 실수였다. 이후 B 씨는 주변에서 이런 경우는 매도인이 임대 계약을 먼저 한 후 매수인은 임대인 지위 승계만 받으면 된다는 사실을 뒤늦게 안 뒤 재산세를 물 수밖에 없었다.
양도세에서도 잔금일과 등기일이 중요
양도세에서도 잔금일과 등기일이 중요하다. 특히 2021년 6월 1일부터 양도세율은 1년 미만 보유 주택의 경우 기존 40%에서 70%로, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 기본세율(6~45%)에서 60%로 인상됩니다. 이에 보유 기간 계산이 무엇보다 중요해졌다. 양도세 보유 기간은 취득일부터 양도일까지이며, 취득일과 양도일 모두 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날이 된다. 여기서 핵심은 재산세는 계약서상 잔금 지급일이 기준이지만, 취득일과 양도일의 기준은 실제 잔금 지급이 완료된 '잔금 청산일'이라는 것이다. 다만, 잔금 청산이 불분명한 경우에는 등기 접수일이 취득일 또는 양도일이 된다. 또한, 양도세에서 1세대 2주택 비과세 특례를 받으려면 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역 내 1년/2019.12.17 이후 취득분인 경우) 종전 주택을 양도해야 하는데요. 이를테면 조정대상지역 내 1주택자였던 C 씨가 2020년 1월 10일에 신규 주택 등기를 마친 후 2월 10일에 잔금을 청산했다고 가정한다. 이런 경우 C씨는 언제까지 종전 주택을 처분해야 1세대 2주택 비과세 특례를 받으려면 잔금 청산일인 2월 10일이 아니라 등기 접수일인 1월 10일을 기준으로 2023년 1월 9일 이전까지 종전 주택을 매도해야 1세대 2주택 비과세 특례를 받을 수 있다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 국토교통부, 〈부동산계약 똑똑하게 하는 법 (헷갈리는 계약금, 중도금, 잔금에 대한 모든 것)〉, 《네이버 포스트》, 2021-10-21
- ↑ 우리집 변호사, 〈계약금 중도금 잔금 비율, 기간(+ 2가지 주의사항)〉, 《우리집 변호사》
- ↑ 랜드차차부동산연구소, 〈부동산 잔금일 날 절차 과정과 준비 서류 완벽 정리!〉, 《네이버 블로그》, 2022-07-13
- ↑ KT 에스테이트, 〈계약 시 잔금일, 등기일 반드시 챙겨야 하는 이유〉, 《네이버 포스트》, 2021-05-12
참고자료[편집]
- 〈잔금일〉, 《네이버 국어사전》
- 우리집 변호사, 〈계약금 중도금 잔금 비율, 기간(+ 2가지 주의사항)〉, 《우리집 변호사》
- 랜드차차부동산연구소, 〈부동산 잔금일 날 절차 과정과 준비 서류 완벽 정리!〉, 《네이버 블로그》, 2022-07-13
- 국토교통부, 〈부동산계약 똑똑하게 하는 법 (헷갈리는 계약금, 중도금, 잔금에 대한 모든 것)〉, 《네이버 포스트》, 2021-10-21
- KT 에스테이트, 〈계약 시 잔금일, 등기일 반드시 챙겨야 하는 이유〉, 《네이버 포스트》, 2021-05-12
같이 보기[편집]
